Новокаширское ш., 56 км от МКАД
Эко Берег КП, Ступино гор. округ
Дом 72 м², участок 5 сот., бревно.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 01.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Земля ≈129 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 643 тыс. → дом ≈2,76 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,24 млн / целевая ≈3,82 млн / пессимист. ≈3,39 млн → от пессимистичной прибыль −936 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Усады-Окружные ≈8,1 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22952
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 538 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 643 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 757 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 292 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Привалово д. | 5,5 сот. | 926 500 | 168 455 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Привалово д. | 8,6 сот. | 1 206 800 | 140 326 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Привалово д. | 7,3 сот. | 1 020 600 | 139 808 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Привалово д. | 6,6 сот. | 918 400 | 139 152 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Привалово д. | 18,8 сот. | 2 625 000 | 139 628 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Привалово д. | 5,5 сот. | 1 250 000 | 227 273 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ивановское с. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановское с. | 6 сот. | 1 320 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановское с. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановское с. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 143 / 57 488 / 76 250 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 242 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 030 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 818 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 394 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -936 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Ольгино д. | 70 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 37 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Зодчий СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 999 999 | 57 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Сумароково д. | 76 м² | 6,8 сот. | 11 000 000 | 144 737 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Лесная Поляна ТСН | 71 м² | 6,3 сот. | 4 200 000 | 59 155 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Сумароково д. | 78 м² | 5 сот. | 5 700 000 | 73 077 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Полушкино д. | 70 м² | 6 сот. | 4 170 000 | 59 571 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Канищево д. | 80 м² | 6 сот. | 6 100 000 | 76 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Сумароково КП | 79 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 56 962 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Сумароково д. | 79 м² | 4,4 сот. | 4 300 000 | 54 430 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Сумароково д. | 80 м² | 5 сот. | 4 599 000 | 57 488 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в Новом Привалово 9,1*9,1 метра (есть возможность пристроить дополнительное помещение) на участке 5соток. Большая кухня-гостиная, две спальни, котельная, санузел и прихожая. Построен по каркасной технологии, утеплитель роквул и Технониколь. На данный момент закрыт качественной ветрозащитой, сайдинга нет. Строительные леса по стене не убираю для удобства монтажа сайдинга. Коммуникаций нет. Дом зарегистрирован как жилой, присвоен адрес. Поселок новый, соседи уже начали строиться. В 1 минуте пешком большое озеро, есть щука, карась и карп. Лес тоже рядом. Д. Ивановское (школа, сад, магазины) 15 минут пешком. Цену снизил до конца месяца за срочность. Собственник.