Новокаширское ш., 51 км от МКАД
Сидорово д., Ступино гор. округ
Дом 56 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 17.09.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 868 тыс. → дом ≈2,33 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 11 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,09 млн / целевая ≈2,78 млн / пессимист. ≈2,47 млн → от пессимистичной прибыль −1,37 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: газ — рядом; свет — есть.
До ст. Путевой пост 320 км ≈0,6 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22942
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 765 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 868 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 332 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 643 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сидорово д. | 27 сот. | 22 500 000 | 833 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сидорово д. | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фрегат СНТ | 8,5 сот. | 700 000 | 82 353 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сидорово д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сидорово д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Константиновское с. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радуга-3 СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Михнево пгт | 15 сот. | 1 760 000 | 117 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнечный ДНП | 16 сот. | 1 900 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сидорово д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 850 / 55 672 / 83 333 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 086 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 932 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 777 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 469 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 371 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Сидорово д. | 55 м² | 15 сот. | 2 200 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Константиновское с. | 55,3 м² | 12,3 сот. | 600 000 | 10 850 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Константиновское с. | 60 м² | 6,6 сот. | 4 400 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Мебельщик-2 СНТ | 55,3 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 53 345 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Якорь СНТ | 50 м² | 6,1 сот. | 1 750 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дорожник СНТ | 50 м² | 6,3 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Проскурниково д. | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Связист СНТ | 59,8 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 251 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Зодчий СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солнечный СНТ | 48,9 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 77 710 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.09.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 11.10.2025 | 3 100 000 (+100 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 2 950 000 (−150 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 2 750 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 3 200 000 (+450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Подаётся жилой дом в деревне ( не Снт), с двумя небольшими спальнями, с кухня гостиной, прихожая и санузел. Участок 10 сотых. Дом готов для чистовой отделки. Отличное спокойное место для постоянного проживания, а так же как дачный вариант, с удобной транспортной доступностью. Соседи живут круглогодично Электричество есть, разведено по дому. Газ рядом. 1 взрослый собственник. На все дополнительные вопросы отвечу в Л/с Показ по договоренности, выход на сделку так же ничем не ограничен От Мкад 55 км. До станции михнево 4 км.