Новокаширское ш., 51 км от МКАД
Дорожник СНТ, Ступино гор. округ
Дача 72 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 2,9 млн ₽, поднимали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 30.06.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 757 тыс. → дом ≈2,14 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 44 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,09 млн / целевая ≈3,68 млн / пессимист. ≈3,27 млн → от пессимистичной прибыль −535 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: скважина, газ.
До ст. Путевой пост 320 км ≈0,7 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22941
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 216 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 757 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 143 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 764 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Солнечный ДНП | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный ДНП | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный ДНП | 17,8 сот. | 2 500 000 | 140 449 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный ДНП | 16 сот. | 1 900 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный СНТ | 14,6 сот. | 1 800 000 | 123 288 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный ДНП | 7 сот. | 1 450 000 | 207 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Константиновское с. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Константиновское с. | 12,5 сот. | 1 300 000 | 104 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечный ДНП | 7,3 сот. | 1 100 000 | 150 685 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Константиновское с. | 6,6 сот. | 1 100 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 48 807 / 58 866 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 087 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 883 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 678 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 270 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -535 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Радуга-3 СНТ | 68,8 м² | 6 сот. | 4 050 000 | 58 866 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Лисичкино КП | 92,2 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 48 807 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Введенское с. | 80 м² | 6,2 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.06.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 12.07.2025 | 2 200 000 (−500 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 2 900 000 (+700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаю к продаже дачу 60 км. От Мкад по трассе Дон-4. В собственности более 3-х лет, 1 взрослый собственник, имеет статус "жилой", без обременений. Дом зимний, отопление-котел, большие батареи, двойные зимние рамы. Внутри полностью обшит вагонкой. В доме 5 комнат, 1 из них проходная, остальные изолированные. Кухня находиться отдельно, просторная. Газ-балоны. Также на участке есть душ, сарай. Забор по периметру улицы профнастил, по участку-рабица. Участок сухой, по всему периметру есть дренаж. Водоснабжение колодец и скважина. Вокруг лес, рядом магазины, до железнодорожной станции Михнево 15 минут на автобусе. Звоните, пишите- с удовольствием отвечу на все вопросы.