Новокаширское ш., 37 км от МКАД
Юсупово с., Домодедово гор. округ
Дом 68 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 63 %
Земля ≈146 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 876 тыс. → дом ≈2,32 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 5 км, 47 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,2 млн / целевая ≈2,88 млн / пессимист. ≈2,56 млн → от пессимистичной прибыль −1,52 млн ₽, маржа −59 %, ROI −37 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Повадино ≈7,6 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22936
Рейтинг 25/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 0 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 3.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 146 072 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 876 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 324 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 176 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Юсупово с. | 7 сот. | 1 368 500 | 195 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Юсупово с. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Юсупово с. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Юсупово с. | 7 сот. | 1 220 844 | 174 406 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юсупово с. | 10 сот. | 1 970 000 | 197 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юсупово с. | 5 сот. | 935 000 | 187 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юсупово с. | 8 сот. | 1 280 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юсупово с. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юсупово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юсупово с. | 8,4 сот. | 1 500 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 059 / 47 059 / 75 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 200 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 040 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 880 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 560 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 520 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
приличные 6 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Юсупово с. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 68 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 47 059 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рублево КП да: «санузел» + «ламинат» | 68 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 47 059 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Юсупово с. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 68 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 47 059 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Шишкино д. да: «ванной» + «ламинат» | 68 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 47 059 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Матчино д. да: «ванная» + «мебель» | 72 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Минаево д. да: «ванные» + «въезжай и живи» | 72 м² | 5,5 сот. | 10 900 000 | 151 389 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 20.05.2026 | 3 200 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю земельный участок Ижс с зарегистрированным жилым домом. Участок 6,3 сотки в жилом селе. Тихое, камерное место среди лесных насаждений. Придомовая дорога не проездная, асфальт до въезда. Соседи проживают постоянно. В селе есть действующий храм и сетевые магазины. Ходят автобусы до железнодорожной станции и школы. К крупному водоёму 2 минуты пешком; рядом также платный пруд для рыбалки. Дом одноэтажный, 68 м2, зарегистрирован как жилой, подходит для постоянной прописки и круглогодичного проживания. Установлены окна Rehau с двухкамерными стеклопакетами, кровля металлочерепица. Планировка: веранда, тёплый тамбур, санузел, три спальни и объединённая кухня-гостиная. Жилое состояние, можно заселяться сразу. Требуется завершить укладку ламината и подключение сантехники. Дом строили для себя, качество строительства на хорошем уровне. По всем вопросам звоните организую просмотр в удобное для вас время.