Новокаширское ш., 49 км от МКАД
Иволга СНТ, Ступино гор. округ
Дача 148 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 13.05.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 65 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,11 млн → дом ≈1,89 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈2,76 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,37 млн / целевая ≈5,73 млн / пессимист. ≈5,09 млн → от пессимистичной прибыль −216 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: колодец; газ — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. Повадино ≈4,7 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22934
Рейтинг 35/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 108 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 892 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 784 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Комега СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Монтажник СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Утренние Зори СНТ | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Универсал СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Универсал СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Полушкино д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 148 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 310 / 54 167 / 76 438 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 367 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 049 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 730 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 094 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -216 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.4 км | Ильинское СНТ | 142,6 м² | 12 сот. | 10 900 000 | 76 438 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Звезда СНТ | 140 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Дубечино СНТ | 115 м² | 6 сот. | 7 300 000 | 63 478 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Эмитрон-2 СНТ | 128 м² | 6,5 сот. | 5 900 000 | 46 094 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Прогресс-2 СНТ | 120 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Дорожник СНТ | 174 м² | 6,9 сот. | 5 100 000 | 29 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Вита СНТ | 117 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 72 650 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Эмитрон-2 СНТ | 115 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 40 870 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Сонино д. | 115 м² | 5,2 сот. | 12 780 000 | 111 130 выброс, не в счёт | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Искра СНТ | 110 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 54 545 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача на юге московской области. Обжитый поселок с 1993г. Дом использовался в весенний летний период. На участке баня из сруба 19м2, колодец, скважина. На территории Снт проходит Газ есть перспектива подключения. К дому пристроена летняя веранда. Участок разработан, растут плодовые деревья и кустарники.