Новокаширское ш., 50 км от МКАД · земля с домом
Универсал СНТ, Ступино гор. округ
Дом 70 м², участок 8 сот.
Дом по описанию: «Дом 70 м. Кв. Ежемесячный платеж 28 т.»
Цена 650 тыс. ₽; цена не менялась с 11.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 48/100 · уверенность 49 %
Земля рядом ≈122 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 6 в 10 км, 24 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,95 млн / целевая ≈2,66 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈408 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 21 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 309 км ≈5,3 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22929
Рейтинг 48/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 42 % | 22.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 122 470 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 980 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Универсал СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Космос СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Утренние Зори СНТ | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Электра СНТ | 7,8 сот. | 1 280 000 | 164 103 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полушкино д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полушкино д. | 12 сот. | 870 000 | 72 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Михайловское СНТ | 14,3 сот. | 1 212 000 | 84 755 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Михайловское с. | 16,8 сот. | 1 950 000 | 116 071 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Север СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 42 308 / 74 016 |
| цена объекта | 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 552 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 951 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 803 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 656 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 361 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 408 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Универсал СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 75 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ява СНТ да: «ванной» + «отделка» | 65 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 44 615 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Чирково СНТ да: «сан.узел» + «мебель» | 63,5 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 74 016 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Авдотьино д. да: «санузел» + «отделкой» | 66,5 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 58 647 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Канищево д. да: «туалет в доме» + «мебель» | 75 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Верзилово с. да: «душевая кабина» + «мебель» | 75 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 34 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.04.2026 | 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 650 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок в тихом Снт с ограниченным въездом. Близко к выходу в шикарный лес! Цена при условии покупки по семейной ипотеке ( поможем одобрить), со строительным подрядом. Дом 70 м. Кв. Ежемесячный платеж 28 т. Р. Уникальное предложение, торопитесь! За наличные без подряда цена 1.35 млн. Р.