Новокаширское ш., 72 км от МКАД
Машиностроитель-4 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 43 м², участок 4 сот., брус.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 07.06.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 68 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 362 тыс. → дом ≈1,29 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,49 млн / целевая ≈2,24 млн / пессимист. ≈1,99 млн → от пессимистичной прибыль −270 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Колычево ≈6,4 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22924
Рейтинг 16/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 362 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 289 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 977 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Возрождение СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Возрождение СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Петрово д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Петрово д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Тростники д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Петрово д. | 14 сот. | 3 100 000 | 221 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Петрово д. | 9 сот. | 650 000 | 72 222 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Петрово д. | 11,8 сот. | 3 000 000 | 254 237 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Петрово д. | 50 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Петрово д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 265 / 57 727 / 88 235 |
| цена объекта | 1 651 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 403 350 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 491 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 366 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 242 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 993 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -270 350 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Возрождение СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Вишневый Сад СНТ | 44 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 67 045 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Нефтяник-2 СНТ | 41 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 56 098 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Старая Ситня с. | 35,7 м² | 3,3 сот. | 3 150 000 | 88 235 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Алеево д. | 45 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 44 222 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Тишково д. | 39,2 м² | 4,2 сот. | 1 500 000 | 38 265 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Горки д. | 38 м² | 2 сот. | 2 000 000 | 52 632 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Пластик КП | 38,6 м² | 6 сот. | 2 999 000 | 77 694 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Вишневый Сад СНТ | 49,7 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 59 356 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Урожай-1 СНТ | 50 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 1 651 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 651 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача, то есть дом, вода в нём. Второй этаж, присутствует. Печка, есть, но не очень. Надо ломать, или на усмотрение. Беседка, есть, недостроена. Туалет на улице. Душ вместе с туалетом, там же сарайчик, небольшой. Ну как так. Звоните, если заинтересовало. Спасибо.