Новокаширское ш., 47 км от МКАД
Мечта СНТ, Ступино гор. округ
Дом 85 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 04.08.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 454 тыс. → дом ≈2,55 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 29 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,9 млн / целевая ≈3,51 млн / пессимист. ≈3,12 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Привалово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22921
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 454 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 546 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 953 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 520 000 | 74 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Привалово д. | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мечта СНТ | 8 сот. | 575 000 | 71 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Багульник СНТ | 8 сот. | 720 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Привалово д. | 30 сот. | 3 800 000 | 126 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Багульник СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Привалово д. | 19 сот. | 4 000 000 | 210 526 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Багульник СНТ | 10 сот. | 720 000 | 72 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Южный-Привалово СНТ | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Речица СНТ | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 032 / 45 806 / 63 218 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 899 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 704 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 509 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 119 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 031 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Татариново с. да: «санузел» + «отделка» | 87 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 63 218 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Кишкино д. да: «санузел» + «ремонт» | 86 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 52 326 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Вельяминово пос. да: «ванная» + «отделка» | 91 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 36 264 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | да: «ванная» + «отделки» | 84 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Новое Косино КП да: «ванная» + «ламинат» | 86 м² | 6 сот. | 8 400 000 | 97 674 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дружба СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 89 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 53 933 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Союз-Вельяминово СНТ да: «душевая» + «мебель» | 93 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 29 032 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2025 | 2 800 000 | история площадки |
| 07.08.2025 | 2 900 000 (+100 000) | история площадки |
| 11.08.2025 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
2-хэтажный дом 6х10(сруб 6х6м +утепленная веранда 4х6) 2комн+веранда первый этаж, холл+комната второй этаж, есть большой чердак, сауна с душевой 3х4, три хозпостройки. Отличный вариант для летнего отдыха на даче с апреля по октябрь. Дом очень теплый и при желании можно переделать в зимний вариант. Возможность снять в найм на сезон по договоренности.