Новокаширское ш., 63 км от МКАД
2-я Пятилетка д., Ступино гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 360 тыс. → дом ≈640 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 26 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,26 млн / целевая ≈2,03 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −444 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Яганово ≈2,5 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22920
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 10.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 063 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 360 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 640 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 143 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 2-я Пятилетка д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 2-я Пятилетка д. | 24 сот. | 1 450 000 | 60 417 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бермуды СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Карпово д. | 8,2 сот. | 950 000 | 115 854 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Карпово д. | 6,2 сот. | 380 000 | 61 290 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Девяткино д. | 18 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Карпово д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Карпово д. | 9,1 сот. | 545 500 | 59 945 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Малино пгт | 7 сот. | 450 000 | 64 286 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Карпово д. | 6,5 сот. | 590 000 | 90 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 862 / 37 514 / 46 125 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 257 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 144 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 031 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 806 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -444 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Дорки д. | 54 м² | 8 сот. | 2 450 000 | 45 370 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Раздолье-3 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Щапово-3 СНТ | 67,1 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 29 657 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Щербинино д. | 81,2 м² | 7,5 сот. | 2 100 000 | 25 862 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Гвоздика СНТ | 54,2 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 46 125 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем участок 6соток, документы на землю оформлены.