Новокаширское ш., 45 км от МКАД
Вельяминово с., Домодедово гор. округ
Дом 99 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 15.04.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Земля ≈164 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 985 тыс. → дом ≈2,31 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 29 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,88 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,69 млн / целевая ≈4,22 млн / пессимист. ≈3,75 млн → от пессимистичной прибыль −936 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. пл. 312 км ≈1,7 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22917
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 113 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 164 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 985 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 315 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 384 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Вельяминово с. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 2 250 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 4 274 999 | 285 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вельяминово с. | 5,5 сот. | 1 600 000 | 290 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вельяминово с. | 5,8 сот. | 3 400 000 | 586 207 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 99 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 032 / 48 234 / 114 971 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 686 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 452 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 217 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 749 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -936 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Союз-Вельяминово СНТ да: «душевая» + «мебель» | 93 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 29 032 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Марьинское д. да: «санузла» + «отделка» | 98 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 60 204 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Сырьево-1 СНТ да: «санузел» + «отделке» | 100 м² | 6 сот. | 8 999 000 | 89 990 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Добрыниха с. да: «ванных» + «мебель» | 100 м² | 6 сот. | 7 300 000 | 73 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Вельяминово пос. да: «ванная» + «отделка» | 91 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 36 264 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Татариново д. да: «ванная» + «отделка» | 105 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Матчино Парк КП да: «ванная» + «отделка» | 93 м² | 6 сот. | 9 950 000 | 106 989 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Татариново д. да: «ванная» + «отделка» | 105 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 33 333 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Марьинское СНТ да: «ванная» + «отделка» | 105 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 31 429 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Сказка-6 КП да: «санузел» + «отделка» | 104,2 м² | 6 сот. | 11 980 000 | 114 971 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дом повышенной комфортности. Основное внимание при строительстве уделено качеству материалов и защите от внешних воздействий. Рядом жд станция Вельяминово. Технические характеристики: Утепление: Базальтовая плита. Стены 150 мм, Пол/Потолок 200 мм. Отделка: Весь материал (имитация бруса и евровагонка) камерной сушки. Исключена деформация со временем. Защита: Каркас обработан антисептиком в заводских условиях. По периметру проложена оцинкованная сетка от грызунов. Вентзазор в фасаде защищает утеплитель от влаги. Окна: Двухкамерные стеклопакеты (теплосберегающие). Фундамент: Усиленный свайно-винтовой (шаг 2.5 м). Кровля: Металлочерепица. Потолки: 2.7 м. Документы готовы к сделке. Идеальный вариант для тех, кто ищет надежный дом без скрытых дефектов. Звоните!