Новокаширское ш., 24 км от МКАД
Авиатор Плюс СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 17.05.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 52 %
Земля ≈259 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,56 млн → дом ≈1,24 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 33 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,89 млн / целевая ≈1,7 млн / пессимист. ≈1,51 млн → от пессимистичной прибыль −1,27 млн ₽, маржа −84 %, ROI −46 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Востряково ≈2 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22913
Рейтинг 38/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 83 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 259 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 556 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 244 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Авиатор Плюс СНТ | 5,5 сот. | 1 980 000 | 360 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рябцево д. | 5,2 сот. | 3 655 033 | 702 891 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Станкостроитель СНТ | 8,4 сот. | 4 200 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рябцево д. | 6,7 сот. | 5 500 000 | 820 896 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рябцево д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рябцево д. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рябцево д. | 34 сот. | 6 900 000 | 202 941 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рябцево д. | 8 сот. | 1 625 000 | 203 125 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Буняково д. | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Авиатор-Плюс Рябцево СНТ | 12,1 сот. | 5 000 000 | 413 223 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 544 / 79 600 / 100 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 885 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 791 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 696 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 508 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 272 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −84 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.8 км | Введенское с. | 20 м² | 5,3 сот. | 650 880 | 32 544 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Сидориха д. | 21 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Тонус-1 СНТ | 25 м² | 6,6 сот. | 1 990 000 | 79 600 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Салют-2 СНТ | 25 м² | 5,9 сот. | 4 200 000 | 168 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 800 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 20 кв. М с участком 6 соток в Снт. Дом каркасно-щитовой, двух этажный. Внутри две комнаты, косметический ремонт. На участке растут деревья и кустарники, есть колодец для водоснабжения. Электричество проведено, газ проходит по границе участка. Санузел расположен на улице. До ближайшей остановки общественного транспорта можно добраться пешком. Прекрасное место для отдыха, и круглогодичного проживания.