Новокаширское ш., 55 км от МКАД
Березки-НТ СНТ, Ступино гор. округ
Дом 100 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 29.03.2024.
Рейтинг 32/100 · уверенность 51 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 662 тыс. → дом ≈1,94 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 21 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,11 млн / целевая ≈2,8 млн / пессимист. ≈2,49 млн → от пессимистичной прибыль −1,72 млн ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Малино ≈3,3 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22912
Рейтинг 32/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 140 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 662 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 938 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 380 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 749 900 | 62 492 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пчелка СНТ | 24 сот. | 1 450 000 | 60 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мечта СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кедр СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Николо-Тители д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Родничок СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радуга СНТ | 12,5 сот. | 780 000 | 62 400 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заря СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Оазис СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Николо-Тители д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 762 / 27 315 / 81 333 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 113 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 957 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 802 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 490 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 720 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Севастополь СНТ | 110,3 м² | 6,6 сот. | 2 290 000 | 20 762 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Голочелово с. | 108 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 27 315 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Малино пгт | 75 м² | 8 сот. | 6 100 000 | 81 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.03.2024 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 30480976 Продаётся дачный земельный участок 12 соток (правильной формы, ровный, сухой) в Снт "Берёзки-НТ", Московская обл., Ступинский р-он, п. Малино по Каширскому шоссе (М4-Дон) в 70 км от Мкад. На участке 2 дома, хозблок (сарай), хозблок (душ/туалет), колодец (5 колец), электричество 15 квт. (380В), плодовые кустарники, по периметру участка забор из проф-листа (калитка, ворота). Летний дом из бруса обшит сайдингом (6*5м) пристроена терраса. В доме разведено электричество, подведён газ (балон). Есть кухня, холодильник, кровати, диван стулья и тд. На высоком кирпичном фундаменте стоит сруб (9*6м) под крышей. Сруб сложен в 2017 году (зарегистрирован). Вокруг Снт прекрасный смешанный лес (ягоды, грибы, охота), есть пруды. Хорошие и адекватные соседи. Территория Снт окружена забором, находится под охраной. Круглогодичный подъезд, дороги зимой чистят. Дорога до Снт асфальт, внутри Снт асфальтовая крошка. Добраться можно с ближайшей станций Малино на маршрутке/такси прям до Снт или пешком 4 км. А на машине от Малино вообще красота, асфальт свежий, ровный))) В Малино есть аптеки, продукты, рынок, стройматериалы, хозтовары, кафе, диско и другое. Дачный участок находится в собственности с 2008 года.