Новокаширское ш., 44 км от МКАД
Лесное СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 42,5 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 64 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 960 тыс. → дом ≈2,04 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈850 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,26 млн / целевая ≈2,93 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль −794 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. пл. 309 км ≈0,2 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22908
Рейтинг 28/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 42 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 960 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 040 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Ступино д. | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесное-Ступино СНТ | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ступино д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дорожники д. | 14 сот. | 3 430 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ступино д. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ступино д. | 5 сот. | 375 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ступино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Клен СНТ | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ступино д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ступино д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 850 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 339 / 78 958 / 93 750 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 257 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 094 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 931 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 606 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -794 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Лесная сказка КП | 40 м² | 14 сот. | 3 300 000 | 82 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Лисичкино СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 78 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Лада СНТ | 48 м² | 8 сот. | 2 200 001 | 45 833 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Связист-2 СНТ | 49,6 м² | 6,3 сот. | 2 100 000 | 42 339 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Магистраль СНТ | 46 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 81 522 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | станции Детково пос. | 46 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 81 522 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Швейцарская Долина КП | 48 м² | 10,6 сот. | 3 800 000 | 79 167 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Лесовод-2 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 55 208 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Дубечино д. | 51,9 м² | 10,3 сот. | 3 000 000 | 57 803 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Антропово д. | 32 м² | 10,3 сот. | 3 000 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Тихое и спокойное место. Вокруг снт лесная посадка. Много зелени. Отличный вариант для дачи и личного хозяйства. Закрытая территория. Большой участок 12сот. На территории. Дом. Летний дом. Подсобные помещения. Колодец с насосом (своя вода на территории). Горячее/холодное водоснабжение. Огород. Теплица. Высокий забор. Хорошие соседи. Инфраструктура рядом с домом. Транспортная доступность. (автобус/ жд станция). Звоните.