Новокаширское ш., 51 км от МКАД
Соловьи СНТ, Ступино гор. округ
Дача 110 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 03.05.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 54 %
Земля ≈163 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,31 млн → дом ≈193 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,96 млн / целевая ≈2,66 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Усады-Окружные ≈3 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22901
Рейтинг 38/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 109 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 163 392 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 307 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 193 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 755 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Соловьи СНТ | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Станкостроитель СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мослифт СНТ | 10 сот. | 4 550 000 | 455 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | ИНЭОС СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кузьмино с. | 23 сот. | 2 650 000 | 115 217 | в продаже 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кузьмино с. | 10 сот. | 3 420 000 | 342 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Завод имени 1 Мая СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кузьмино с. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дизайн СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Крона СНТ | 5,6 сот. | 1 000 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 500 / 34 032 / 67 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 957 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 809 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 661 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 366 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 109 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Наука СНТ | 100 м² | 6,8 сот. | 6 700 000 | 67 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Михнево пгт | 120 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Огонек-3 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 23 750 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дружба ГПЗ-1 СНТ | 84 м² | 8,5 сот. | 3 250 000 | 38 690 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Хуторок СНТ | 108 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Центр СНТ | 100 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Заводчанин СНТ | 100 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 14 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Огонек-3 СНТ | 80 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 29 375 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Вельяминово с. | 96 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 47 917 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Радость СНТ | 103 м² | 7,2 сот. | 5 900 000 | 57 282 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача с выходом в лес, в березовую рощу. Все необходимое есть, большой ровный участок, хорошие документы. Один собственник, быстрый выход на сделку.