Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Апраксино д., Коломенский гор. округ
Дом 50,1 м², участок 30 сот., бревно.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 08.08.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈99 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–149 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,51 млн / целевая ≈4,06 млн / пессимист. ≈3,61 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,12 млн ₽, маржа 31 %, ROI 45 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Карасёво ≈5,7 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2290
Рейтинг 62/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 90 % | 44.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 864 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 966 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Апраксино д. | 9 сот. | 2 050 000 | 227 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Апраксино д. | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Апраксино д. | 10,4 сот. | 1 150 000 | 110 577 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Апраксино д. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Апраксино д. | 10,4 сот. | 1 650 000 | 158 654 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Апраксино д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Апраксино д. | 11 сот. | 1 050 000 | 95 455 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Михеево пос. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Михеево пос. | 23 сот. | 2 150 000 | 93 478 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Михеево пос. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 002 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 508 / 80 750 / 149 425 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 510 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 284 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 059 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 608 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 118 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Михеево пос. | 59 м² | 24 сот. | 1 800 000 | 30 508 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Городна с. | 50 м² | 24 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Акатьево с. | 60 м² | 23 сот. | 5 400 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Сосновка с. | 51,9 м² | 15 сот. | 4 150 000 | 79 961 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Кудрявцево д. | 40 м² | 20 сот. | 1 800 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | 45 м² | 21 сот. | 4 400 000 | 97 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | Дворики д. | 57,4 м² | 21 сот. | 3 500 000 | 60 976 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Большое Колычево с. | 37,2 м² | 15,5 сот. | 2 900 000 | 77 957 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Акатьево с. | 65 м² | 23 сот. | 5 300 000 | 81 538 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Паново д. | 43,5 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 149 425 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 1 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом площадью 50,1 м2 требует ремонта. Электричество уже заведено в дом. Рядом колодец: можно быстро врезаться и организовать автономное водоснабжение. По официальным планам газификации, газ ожидается в 20262027 гг. ваша инвестиция в рост стоимости участка. 30 соток земли, уже разделённых на самостоятельные участки с отдельными кадастровыми номерами. Межевание проведём в процессе сделки всё прозрачно и соответствует требованиям Росреестра. Почва благоприятная для выращивания овощей, ягод, плодовых деревьев. Участок подходит для разведения скота и птицы (куры, козы, кролики и т. Д.). Асфальтированная дорога до самого участка проезд круглый год. Рядом магазин, пункт выдачи заказов быт и покупки без сложностей. Тихая деревенская атмосфера без шума трасс и плотной застройки. Вокруг лесной массив: чистый воздух, тишина, места для прогулок и сбора грибов. В шаговой доступности озеро для купания и рыбалки. Чуть дальше по дороге оборудованный пляж с зоной отдыха. Звоните, организую Вам показ! Также, помогу в оформлении ипотеки! С уважением, Сироткина Алёна Михайловна! Код пользователя: 1245799970. Номер в базе: 12242121.