Новокаширское ш., 68 км от МКАД
Ласточка СНТ, Ступино гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 18.06.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 656 тыс. → дом ≈344 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,27 млн / целевая ≈1,14 млн / пессимист. ≈1,01 млн → от пессимистичной прибыль −236 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Шматово ≈0,9 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22896
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 656 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 344 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Шматово д. | 19,7 сот. | 3 000 000 | 152 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Жилево пгт | 8,2 сот. | 2 500 000 | 304 878 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Жилево пгт | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Жилево пгт | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шматово д. | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Жилево пгт | 13,5 сот. | 4 100 000 | 303 704 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Жилево пгт | 8 сот. | 4 400 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Жилево д. | 8 сот. | 595 000 | 74 375 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Жилево д. | 24 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Жилево д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 62 143 / 100 000 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 268 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 205 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 141 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 014 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -236 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.7 км | Металлург-13 СНТ | 21 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 64 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Родничок СНТ | 23,2 м² | 5,4 сот. | 1 100 000 | 47 414 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Дубрава-2 СНТ | 20 м² | 7,2 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Машиностроитель-9 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Заречье СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Машиностроитель-3 СНТ | 20 м² | 6,2 сот. | 1 399 000 | 69 950 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Возрождение СНТ | 18 м² | 8,5 сот. | 1 800 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дорожник КП | 25 м² | 6 сот. | 890 000 | 35 600 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Энергетик-1 СНТ | 15 м² | 5,9 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Радуга-3 СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 68 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2025 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с дачным домиком, колодцем на участке. Участок огорожен и находится в тихом месте, недалеко от дороги и автобусной остановки. Круглогодичный подъезд к участку.