Новокаширское ш., 33 км от МКАД
Пеленг-Борисово СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 180 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 19.08.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 53/100 · уверенность 64 %
Земля ≈155 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,24 млн → дом ≈957 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈3,5 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,83 млн / целевая ≈7,05 млн / пессимист. ≈6,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈896 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 17 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Данилово ≈10,9 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22894
Рейтинг 53/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 33 % | 14.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 1.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 14.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 155 357 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 243 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 957 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 317 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Пеленг-Борисово СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пеленг-Борисово СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Залесье д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Нащекино д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рось-Борисово СНТ | 12 сот. | 3 600 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шубино с. | 20 сот. | 4 750 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рось-Борисово СНТ | 11 сот. | 1 199 999 | 109 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шубино с. | 15 сот. | 2 900 000 | 193 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шубино с. | 30 сот. | 5 800 000 | 193 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Комплекс СНТ | 16 сот. | 2 300 000 | 143 750 | в продаже 18.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 180 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 611 / 42 803 / 59 016 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 832 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 440 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 049 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 266 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 896 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Борисово-2-Борисово СНТ | 160 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 24 375 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Лакомка КП | 185 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 48 649 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Введенское с. | 185 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 51 351 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Введенское с. | 189 м² | 8,5 сот. | 7 999 999 | 42 328 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Пестово СНТ | 162 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 29 012 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Петух СНТ | 183 м² | 6,3 сот. | 10 800 000 | 59 016 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Вишневые берега КП | 179 м² | 10 сот. | 9 900 000 | 55 307 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Южный СНТ | 180 м² | 8 сот. | 7 790 000 | 43 278 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ванвилладж ТСН | 194,8 м² | 7,6 сот. | 5 150 000 | 26 437 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Успенское с. | 180 м² | 7,2 сот. | 3 890 000 | 21 611 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.08.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 26.10.2025 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.10.2025 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект 3443. Внесен задаток до 11.07! Продается дом в 40 км от Мкад, стародачное, обжитое Снт. Дом под отделку. Стоит на кадастре как жилой дом, возможна прописка. Дом 2000 года постройки, в 2024 году была пристроена часть дома из газобетонных блоков, проведено электричество 15 кв, установлен газгольдер, разведено отопление, водоснабжение. Дом два этажа. Первый этаж: прихожая, санузел, кухня, комната. Второй этаж две комнаты, есть мансардный этаж и подвал. В подвале гараж на две машины, или можно организовать мастерскую. Участок 8 соток (по факту больше) с небольшим уклоном, с соседями не граничит. С одной стороны выход к лесному ручью, с двух сторон свободная земля, можно организовать парковку. Снт обжитое, въезд через шлагбаум, в этом году начали обновлять асфальтовую дорогу.