Новорязанское ш., 12 км от МКАД
Титово д., Раменский гор. округ
Дача 36 м², участок 5 сот., брус.
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 04.05.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 52 %
Земля ≈383 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,92 млн → дом ≈1,53 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 72 тыс.–250 тыс. ₽/м², медиана 119 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,19 млн / целевая ≈3,77 млн / пессимист. ≈3,35 млн → от пессимистичной прибыль −302 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Заводская ≈5,6 км по прямой; до МКАД 12 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2289
Рейтинг 32/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 37 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 383 367 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 917 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 533 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 583 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Титово д. | 6 сот. | 2 100 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Титово д. | 6 сот. | 3 250 000 | 541 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нижнее Мячково д. | 7 сот. | 3 300 000 | 471 429 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Титово д. | 7 сот. | 3 000 000 | 428 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Титово д. | 7,2 сот. | 3 700 000 | 513 889 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Титово д. | 3,7 сот. | 1 340 000 | 362 162 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Титово д. | 3,7 сот. | 1 400 000 | 378 378 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Титово д. | 6 сот. | 2 390 000 | 398 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Титово д. | 7 сот. | 3 450 000 | 492 857 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Титово д. | 6 сот. | 2 950 000 | 491 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 500 / 118 973 / 250 000 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 188 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 979 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 769 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 350 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -302 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Дружба-2 СНТ | 35 м² | 3,8 сот. | 4 500 000 | 128 571 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Поднятая целина СНТ | 32 м² | 3,4 сот. | 3 500 000 | 109 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Строитель СНТ | 40 м² | 3,1 сот. | 2 900 000 | 72 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Копнино д. | 36 м² | 7 сот. | 8 500 000 | 236 111 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Полушкино СНТ | 35 м² | 7,3 сот. | 3 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Мечта СНТ | 37,6 м² | 4,1 сот. | 5 000 000 | 132 979 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Малаховка пгт | 30 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Малаховка пгт | 30,9 м² | 4,9 сот. | 2 300 000 | 74 434 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Родник СНТ | 44 м² | 4 сот. | 7 300 000 | 165 909 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Вертячево д. | 26 м² | 5,1 сот. | 2 400 000 | 92 308 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 490 000 (−110 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 650 000 (+160 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 450 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже дачу на участке площадью 5 соток. Дом одноэтажный, на свайном фундаменте, без внутренней отделки, что позволяет новому владельцу воплотить свои идеи. На территории имеется просторный двор с ограждением из профлиста. Возможна покупка в ипотеку. Один взрослый собственник. Никаких ограничен й нет.