Новокаширское ш., 64 км от МКАД
Хатунь с., Ступино гор. округ
Дом 40 м², участок 9,3 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 25.06.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈132 тыс. ₽/сот. × 9,3 сот. = 1,23 млн → дом ≈2,27 млн ₽, 57 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–267 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,89 млн / целевая ≈3,5 млн / пессимист. ≈3,11 млн → от пессимистичной прибыль −566 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — магистральный; свет — есть.
До ст. пл. 85 км ≈11,8 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22885
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 119 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.5 |
| участок | 5 | 48 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 386 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 231 000 ₽ (9,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 269 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 725 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Хатунь с. | 9 сот. | 3 200 000 | 355 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Хатунь с. | 11 сот. | 1 535 000 | 139 545 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Хатунь с. | 10 сот. | 1 299 999 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Хатунь с. | 8 сот. | 3 213 000 | 401 625 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Хатунь с. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Прудно д. | 6 сот. | 920 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хатунь с. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хатунь с. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хатунь с. | 15 сот. | 5 450 000 | 363 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хатунь с. | 7,6 сот. | 1 650 000 | 217 105 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 021 / 100 670 / 266 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 886 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 692 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 497 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 109 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -566 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Мед КП | 40 м² | 12 сот. | 7 500 000 | 187 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Починки ТСН | 40 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Бекетово парк КП | 40,1 м² | 9 сот. | 4 900 000 | 122 195 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Реал СНТ | 42 м² | 10 сот. | 2 450 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Теняково д. | 36,1 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 124 654 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Виктория-2 СНТ | 39,2 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 51 020 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Мышенское с. | 36 м² | 9 сот. | 9 600 000 | 266 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Астра СНТ | 39,8 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 79 146 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Панорама Ривер КП | 50 м² | 10 сот. | 8 000 000 | 160 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Гридюкино д. | 48,5 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 34 021 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается 1\2 часть деревянного дома, выделенная в отдельное домовладение, отдельный адрес. - Центральное водоснабжение. - Электричество, 15квт. -газ магистральный. Дом сухой, крепкий. Возможность достроить под нужды покупателя доп. Помещения. Глубокий погреб на участке. Земля мягкая, ухоженная. Есть фруктовые деревья. Удобный подъезд и большая придомовая территория. В шаговой доступности река, лес, объекты инфраструктуры. Возможность круглогодичного проживания. Разумный торг возможен.