Новокаширское ш., 44 км от МКАД
Лесное СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 25.06.2026.
Рейтинг 77/100 · уверенность 48 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 480 тыс. → дом ≈720 тыс. ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 65 тыс.–190 тыс. ₽/м², медиана 140 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,24 млн / целевая ≈2,92 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,27 млн ₽, маржа 49 %, ROI 97 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 309 км ≈0,4 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22882
Рейтинг 77/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 3 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 480 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 720 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ступино д. | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ступино д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесное-Ступино СНТ | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дорожники д. | 14 сот. | 3 430 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ступино д. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ступино д. | 5 сот. | 375 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ступино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ступино д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ступино д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ступино д. | 6,1 сот. | 1 350 000 | 221 311 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 000 / 140 000 / 190 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 244 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 082 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 920 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 595 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 275 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 97 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Немцово СНТ | 20 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 190 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Уварово д. (Лобановский АО) | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Раздолье СНТ | 25 м² | 8,2 сот. | 3 500 000 | 140 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 20 м2, расположенная на участке 6 соток. Дом построен из сэндвич-панелей, что обеспечивает хорошую теплоизоляцию и долговечность конструкции. Внутри выполнен косметический ремонт, создающий комфортную атмосферу для отдыха. На территории имеется терраса или веранда, где можно наслаждаться свежим воздухом и красивыми видами. Участок ухожен, с зелеными насаждениями и местом для отдыха. Подключено центральное водоснабжение, а также доступно кабельное/цифровое телевидение. Дача находится в садовом некоммерческом товариществе (Снт), что позволяет насладиться тишиной и природой. Хорошая транспортная доступность благодаря близости железнодорожной станции. Санузел расположен на улице.