Новокаширское ш., 46 км от МКАД
Станица Староигнатьевская ТСН, Ступино гор. округ
Дом 200 м², участок 16 сот., пенобетон.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 6 млн; первая цена 6 млн ₽ от 30.10.2022.
Рейтинг 69/100 · уверенность 65 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 1,29 млн → дом ≈1,91 млн ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 30 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈3,9 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,32 млн / целевая ≈9,29 млн / пессимист. ≈8,26 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,64 млн ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: канализация — есть; свет — есть.
До ст. Привалово ≈2,9 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22881
Рейтинг 69/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 49 % | 21.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 12.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 576 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 289 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 911 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 555 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 48,1 сот. | 4 200 000 | 87 318 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 21 сот. | 1 900 000 | 90 476 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лада СНТ | 7 сот. | 780 000 | 111 429 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 24,3 сот. | 2 000 000 | 82 305 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 30 сот. | 4 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 200 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 435 / 45 442 / 92 500 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 321 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 805 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 289 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 257 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 637 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Парижская Коммуна СНТ | 200 м² | 13 сот. | 18 500 000 | 92 500 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Лисичкино КП | 195 м² | 10 сот. | 14 000 000 | 71 795 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 171 м² | 15 сот. | 7 000 000 | 40 936 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Юрьевка д. | 200 м² | 8 сот. | 15 500 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Василек СНТ | 215 м² | 8 сот. | 9 770 000 | 45 442 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Крона СНТ | 215 м² | 8 сот. | 9 370 000 | 43 581 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Заря-2-Кузьминское СНТ | 180 м² | 10 сот. | 13 500 000 | 75 000 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Сырьево-1 СНТ | 230 м² | 24 сот. | 7 000 000 | 30 435 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дебречено д. | 260 м² | 9 сот. | 9 900 000 | 38 077 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2022 | 6 000 000 | история площадки |
| 06.02.2025 | 5 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 16.02.2025 | 4 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 27.03.2025 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 3 200 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок находящийся на первой линии, с кадастровым номером 50:33:0020196:1550 (в собственности более 3х лет). На участке построен дом S-200 м2. Быстрый выход на сделку. Участок находится в живописном месте рядом лес, искусственный пруд, часовня, окна в доме выходят на конное подворье. Живое строящие Снт, люди живут круглогодично. На участке возможна установка автономной газификации ( газгольдер). По всему периметру установлен забор. В доме требуется ремонт. Расстояние до мкада-45 км, по трассе М-4 Москва-Дон. Реальному покупателю хороший торг. За подробной информацией обращаться по телефону.