Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Чемодурово д., Воскресенск гор. округ
Дача 40 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 825 тыс. → дом ≈475 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,36 млн / целевая ≈1,23 млн / пессимист. ≈1,09 млн → от пессимистичной прибыль −713 тыс. ₽, маржа −65 %, ROI −40 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Трофимово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2288
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 147 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 825 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 475 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Чемодурово д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чемодурово д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубрава СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубрава СТСН | 9,6 сот. | 1 500 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубрава СНТ | 9,6 сот. | 1 150 000 | 119 792 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чемодурово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубрава СТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чемодурово д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Трофимово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чемодурово д. | 9,8 сот. | 1 800 000 | 183 673 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 143 / 28 706 / 116 667 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 365 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 297 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 228 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 092 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -713 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Агат СНТ | 40 м² | 6 сот. | 970 000 | 24 250 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Агат СНТ | 43 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 24 419 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Новлянское с. | 45 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 41 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Городище КП | 36 м² | 11,5 сот. | 3 300 000 | 91 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Металлист СТСН | 47,9 м² | 6 сот. | 1 375 000 | 28 706 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Городище КП | 36 м² | 11,5 сот. | 4 200 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Старая д. | 45 м² | 6 сот. | 1 000 050 | 22 223 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Троицкое СНТ | 36 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 194 444 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Прометей СНТ | 38,4 м² | 6 сот. | 2 899 999 | 75 521 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Анфалово-1 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 930 000 | 22 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2330020. 8 соток, угловой участок, свет, колодец, плодовый сад. Круглогодичный подъезд! Описание: Продается отличный, готовый к использованию дачный участок с домиком. Оптимальный вариант для тех, кто хочет отдыхать за городом уже в этом сезоне, а не заниматься стройкой с нуля. Ключевые преимущества: Выгодное расположение участка: Угловой, 8 соток. Полностью огорожен (забор по всему периметру). Максимум приватности и отсутствие "эффекта колодца". Дом 40 кв. М.: Добротное строение, заведено электричество (свет). Идеальная основа для создания уютного дачного интерьера или летней резиденции. Инженерные коммуникации: Собственный колодец на участке. Вода для полива и бытовых нужд всегда в свободном доступе и бесплатно. Готовый сад: На участке уже посажены и плодоносят плодовые деревья, а также есть декоративные насаждения. Красивый ландшафт и урожай уже включены в стоимость. Транспортная доступность: Круглогодичный подъезд к участку. Дорога накатана/отсыпана, проблем с проездом нет даже в межсезонье. Для кого: Для семьи с детьми, для пенсионеров, для тех, кто любит тишину, баню и шашлыки. Торг уместен при быстром осмотре. Звоните, с радостью отвечу на вопросы и организую показ!