Новорязанское ш., 101 км от МКАД
Строитель СНТ, Ступино гор. округ
Дом 36 м², участок 8,5 сот., 2000 год.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 62/100 · уверенность 62 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 646 тыс. → дом ≈354 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,71 млн / целевая ≈2,44 млн / пессимист. ≈2,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈698 тыс. ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
Коммуникации: колодец; в описании: скважина.
До ст. Ступино ≈9,9 км по прямой; до МКАД 101 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №22869
Рейтинг 62/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 95 % | 47.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.8 |
| участок | 5 | 41 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 646 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 354 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Старое д. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старое д. | 24 сот. | 1 900 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старое д. | 20,6 сот. | 750 000 | 36 408 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старое д. | 11,3 сот. | 1 000 000 | 88 496 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старое д. | 12 сот. | 1 068 000 | 89 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старое д. | 9 сот. | 831 000 | 92 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старое д. | 8 сот. | 752 000 | 94 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старое д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старое д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Строитель СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 199 / 77 694 / 97 523 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 710 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 574 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 439 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 168 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 698 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Лесной Край-2 ТСН | 36 м² | 6,8 сот. | 2 200 000 | 61 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Лотос-3 СНТ | 40 м² | 8 сот. | 7 300 000 | 182 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Луч-2 СНТ | 33,2 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 79 819 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Пластик КП | 38,6 м² | 6 сот. | 2 999 000 | 77 694 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Новоселки д. | 32,3 м² | 7,2 сот. | 3 150 000 | 97 523 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Юбилей СНТ | 35 м² | 5,2 сот. | 1 499 000 | 42 829 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | 35 м² | 7,6 сот. | 3 400 000 | 97 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Новоселки д. | 40 м² | 7,2 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Лотос-2 СНТ | 38,9 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 65 553 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Оглоблино д. | 37,7 м² | 6,4 сот. | 950 000 | 25 199 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 200 000 | история площадки |
| 02.01.2026 | 1 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.02.2026 | 1 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 29.03.2026 | 1 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилая дача в д. Старое, СНТ Строитель, Ступинского р-на. На участке 6 соток (фактически 8,5) расположен одноэтажный дом 6*6м. 36кв.м.. В доме кухня, прихожая, кладовая и одна жилая комната, дом утеплен, пластиковые окна. Есть свет, вода из колодца и из скважины 22 метра. Участок огорожен металлическим забором. На участке есть три теплицы, плодовые деревья и кустарники. Рядом автобусная остановка, лес и пруд. Подъезд к даче асфальтирован. В деревне есть храм.