Новокаширское ш., 43 км от МКАД
Юрьевка д., Домодедово гор. округ
Дача 82 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 26.06.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 438 тыс. → дом ≈2,66 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 38 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,96 млн / целевая ≈3,56 млн / пессимист. ≈3,17 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Вельяминово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22864
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 036 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 438 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 661 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 451 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Юрьевка СНТ | 5 сот. | 918 466 | 183 693 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юрьевское СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юрьевка д. | 12,6 сот. | 2 000 000 | 158 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юрьевка д. | 8,5 сот. | 590 000 | 69 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юрьевка д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юрьевка д. | 7 сот. | 495 000 | 70 714 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юрьевка д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юрьевка СНТ | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пульс СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Повадино СНТ | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 54 280 / 78 462 |
| цена объекта | 3 099 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 634 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 956 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 758 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 560 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 165 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 109 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Дэлир СНТ | 78 м² | 8,7 сот. | 3 650 000 | 46 795 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кузьминский лес СНТ | 68 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 61 765 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Олимп КП | 80 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Нива СНТ | 65 м² | 6 сот. | 5 100 000 | 78 462 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 3 099 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 099 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
К Вашему вниманию уникальное предложение для дачного семейного отдыха. В пешей доступности станция электропоездов "Вельяминово", продуктовые магазины. Сразу возле участка располагается пруд с хорошим берегом. Хороший проезд к дому. Участок ровный, есть беседка, рядом удобно расположить мангальную зону. В саду растут плодовые деревья, цветы. Дом двухэтажный. Три комнаты на первом этаже и одна на втором, также со второго этажа есть выход на "балкончик", отличное место для рабочего кабинета или уединенного места. Окна во всем доме пластиковые, много мест для хранения. В доме требуется только навести свой уют и начать проводить теплые летние деньки в собственном домике. Небольшой торг имеет место быть).