Новокаширское ш., 51 км от МКАД
Севастополь СНТ, Ступино гор. округ
Дача 25 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 15.04.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 58 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 947 тыс. → дом ≈253 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 73 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,34 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,88 млн → от пессимистичной прибыль ≈355 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Повадино ≈6,3 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22861
Рейтинг 48/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 47 % | 23.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 947 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 253 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 120 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ветеран СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Светлана СНТ | 9 сот. | 2 450 000 | 272 222 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лужок СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда-1 СНТ | 5 сот. | 5 450 000 | 1 090 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Север СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Александровец СНТ | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Александровец СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шерстяник СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 568 / 104 464 / 123 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 344 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 227 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 110 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 875 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 355 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Автомобилист-3 СНТ | 24 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Гридюкино д. | 25 м² | 12 сот. | 1 950 000 | 78 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Атом СНТ | 21 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 104 762 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Чеховские Сосны КП | 22,2 м² | 11,3 сот. | 1 611 000 | 72 568 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Юг-2 СНТ | 30 м² | 10 сот. | 3 690 000 | 123 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шерстяник СНТ | 18 м² | 10 сот. | 1 950 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Талеж СНТ | 22 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Святая Гора ДНТ | 30 м² | 6,1 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Максимиха д. | 30 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Железнодорожник-2 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Перекупы и риэлторы пожалуйста не беспокоить! Продаю дачу 8 с, от метро Царицыно на авто 73 км, трасса М4, час езды, забор рабица, стоит летний маленький домик на фундаменте, туалет дачный, посажены деревья яблони, груши, сливы. Можно подъехать с бетонки. Если на электричке то до станции Барыбино далее идёт автобус, подводят газ (в проекте), в домике электрика новая, счётчики установ., участок ровный, соседи пенсионеры очень дружелюбные. Перекупы и риэлтора пожалуйста не беспокоить! Дача идеально подходит под свой проект дома. Рядом плодородный лес через улицу. Возможен Торг.