Новокаширское ш., 50 км от МКАД
Огонек-3 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 80 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,35 млн ₽; цена не менялась с 07.04.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 713 тыс. → дом ≈1,64 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 15 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,98 млн / целевая ≈3,58 млн / пессимист. ≈3,18 млн → от пессимистичной прибыль −314 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Усады-Окружные ≈2 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22851
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 115 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 140 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 713 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 637 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 462 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Кузьмино с. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кузьмино с. | 23 сот. | 2 650 000 | 115 217 | в продаже 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кузьмино с. | 10 сот. | 3 420 000 | 342 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Короськово с. | 17 сот. | 2 100 000 | 123 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Соловьи СНТ | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Короськово с. | 6,7 сот. | 539 000 | 80 448 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Короськово с. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Усады пос. | 9 сот. | 3 454 000 | 383 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Усады пос. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Усады пос. | 37 сот. | 14 000 000 | 378 378 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 50 037 / 91 463 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 980 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 781 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 582 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 184 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -313 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Утренние Зори СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 80 м² | 8,2 сот. | 1 200 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Проскурниково д. да: «санузел» + «отделка» | 81 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Марьино-2 СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 82 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 91 463 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Полушкино д. да: «ванная» + «ремонтом» | 75 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 2 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом-баня 80 м2 на ухоженном участке 8 соток (Снт "Огонек-3")! Идеальный вариант для загородного отдыха или старта вашего домовладения! Участок: сухой, ровной прямоугольной формы. Всё готово для комфортной жизни: Летняя кухня с мастерской. Две дровницы. Летний душ. Колодец. В доме уютно и функционально: 1 этаж: Просторная терраса. Большая парная с помывочной. Комната отдыха. 2 этаж: Просторная спальня. Расположение и инфраструктура: Живописнейшее место! В 150 метрах река Каширка, в 100 метрах грибной лес. До поселка Усады 15 минут пешком. Там есть сетевые магазины, аптеки, пункты выдачи заказов, остановка общественного транспорта до ж/д станции Михнево. Бонус: в следующем году планируется подключение Снт к газу! На участке остается место для строительства большого дома. Звоните! Ответим на все вопросы, показ по договоренности.