Новокаширское ш., 51 км от МКАД
Дорожник СНТ, Ступино гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,15 млн ₽; цена не менялась с 15.11.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 65 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 428 тыс. → дом ≈2,72 млн ₽, 60 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,77 млн / целевая ≈2,5 млн / пессимист. ≈2,22 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Путевой пост 320 км ≈2,7 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22850
Рейтинг 20/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 428 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 722 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 60 489 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Разиньково с. | 8 сот. | 1 950 000 | 243 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коломенское СНТ | 7,5 сот. | 1 150 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Разиньково с. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Разиньково с. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Разиньково с. | 12,9 сот. | 900 200 | 69 783 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Михнево пгт | 6 сот. | 740 000 | 123 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Разиньково с. | 5 сот. | 350 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Разиньково с. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Разиньково с. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Разиньково с. | 5,2 сот. | 465 300 | 89 481 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 556 / 59 608 / 93 333 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 773 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 634 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 496 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 218 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 259 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Вентилятор-2 СНТ | 42,4 м² | 5,6 сот. | 3 000 000 | 70 755 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Радио СНТ | 46 м² | 8 сот. | 2 999 999 | 65 217 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Печатник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Ртищево д. | 45 м² | 7,5 сот. | 2 400 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Гея СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 050 000 | 45 556 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Михнево пгт | 51,2 м² | 5,1 сот. | 6 000 000 | 117 187 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Вельяминово пос. | 45 м² | 4 сот. | 4 200 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Каширское шоссе 75-й км | 51,6 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 65 891 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Вентилятор СНТ | 53 м² | 5 сот. | 795 000 | 15 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Мир СНТ | 47,8 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 52 301 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.11.2025 | 3 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся брусовая дача 45 кв, м на участке 6 соток вблизи пгт Михнево снт Дорожник. В доме печь, мебель, 3 спальни, удобное расположение комнат. На участке много плодовых деревьев, кустарников. Пишите ответим на ваши вопросы.