Новорязанское ш., 87 км от МКАД
Троица д., Егорьевск гор. округ
Дача 45 м², участок 20 сот., бревно.
Цена 1,88 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 21.06.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 669 тыс. → дом ≈1,21 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 29 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,6 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,53 млн / целевая ≈1,38 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −1,28 млн ₽, маржа −104 %, ROI −51 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Конев Бор ≈15,2 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈2 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2285
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 446 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 669 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 211 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 911 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Зайцево д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Колычево д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Колычево д. | 14,8 сот. | 500 000 | 33 784 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Колычево д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Колычево д. | 10,6 сот. | 750 000 | 70 755 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Кузьминки д. | 6 сот. | 120 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Энергетик СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Зеленая Поляна СНТ | 6 сот. | 630 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Надежда-2 ТСН | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Сазоново д. | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 167 / 32 576 / 43 750 |
| цена объекта | 1 880 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 598 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 528 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 452 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 375 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 222 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 276 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −104 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Чернолесье СНТ | 49 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 32 653 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Чернолесье СНТ | 40 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Починки СНТ | 40 м² | 18,5 сот. | 1 750 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Починки СНТ | 36 м² | 10 сот. | 1 050 000 | 29 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.06.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 08.07.2025 | 3 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 22.07.2025 | 2 950 000 (−300 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 2 700 000 (−250 000) | история площадки |
| 05.08.2025 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.01.2026 | 2 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.01.2026 | 2 490 000 (−60 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 200 000 (−290 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 1 950 000 (−250 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 880 000 (−70 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 880 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Доброго времени суток! Продаю небольшой, но уютный дачный дом, расположенный в тихом, спокойном и живописном месте. Что есть на участке: - Беседка. - Закрытый навес на два автомобиля. - Две хоз. Постройки. - Парники, также ухоженный участок. Торг присутствует, возможна ипотека и тд. Все оформлено и узаконено.