Новокаширское ш., 55 км от МКАД
Макеево д., Ступино гор. округ
Дом 85 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 01.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 68/100 · уверенность 50 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 474 тыс. → дом ≈2,53 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 60 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 125 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,97 млн / целевая ≈8,97 млн / пессимист. ≈7,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,72 млн ₽, маржа 47 %, ROI 88 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Михнево ≈6,2 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22848
Рейтинг 68/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 977 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 474 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 526 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 718 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Макеево д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Макеево д. | 13,1 сот. | 852 800 | 65 099 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Макеево д. | 10 сот. | 3 670 000 | 367 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Макеево д. | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Макеево д. | 5 сот. | 375 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Макеево д. | 6,3 сот. | 945 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Макеево д. | 8,4 сот. | 1 254 000 | 149 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Макеево д. | 14 сот. | 1 890 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Макеево д. | 7 сот. | 945 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Макеево д. | 8,8 сот. | 800 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 060 / 125 480 / 139 130 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 967 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 469 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 970 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 974 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 724 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 88 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 км | Вельяминово с. да: «санузел» + «отделка» | 84 м² | 6 сот. | 5 045 000 | 60 060 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Дружба СНТ да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 78,1 м² | 6 сот. | 9 800 000 | 125 480 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Шелково Парк КП да: «санузел» + «мебель» | 92 м² | 6 сот. | 12 800 000 | 139 130 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный кирпичный дом с евро ремонтом, расположенный на участке Снт. Одноэтажное строение включает три просторные комнаты, оформленные в светлых тонах, что создает атмосферу уюта и комфорта. Большие окна обеспечивают естественное освещение, а деревянная отделка стен подчеркивает природную красоту интерьера. На территории дома предусмотрен санузел с душевой кабиной. Просторная терраса с видом на зеленый участок идеально подходит для отдыха на свежем воздухе. Участок ухожен, вокруг много зелени, что делает его особенно привлекательным для проживания. Дом готов к проживанию, все коммуникации проведены. Прекрасное место для тех, кто ценит спокойствие и природу.