Новокаширское ш., 91 км от МКАД
Пирогово СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 68,3 м², участок 6,3 сот.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 01.05.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 54 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 303 тыс. → дом ≈2,25 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,27 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,68 млн / целевая ≈2,41 млн / пессимист. ≈2,14 млн → от пессимистичной прибыль −1,29 млн ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Пахомово ≈19,2 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22844
Рейтинг 10/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 25 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 088 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 303 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 247 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 899 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Пирогово СНТ | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Источник СНТ | 9,5 сот. | 400 000 | 42 105 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Автомобилист-2 СНТ | 6,8 сот. | 300 000 | 44 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Автомобилист-2 СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Калитино-1 СНТ | 5 сот. | 325 000 | 65 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пирогово СНТ | 6,6 сот. | 950 000 | 143 939 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пирогово СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пирогово СНТ | 11 сот. | 695 000 | 63 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Волохово д. | 12 сот. | 895 000 | 74 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Волохово д. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 266 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 400 / 44 831 / 106 667 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 679 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 545 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 411 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 143 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 290 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.4 км | Биоприбор СНТ | 65,7 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 45 662 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Прончищево д. | 60 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | 63,8 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 31 348 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Вязищи д. | 55 м² | 9 сот. | 1 950 000 | 35 455 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | 75 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Автомобилист-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Калитино-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 270 000 | 25 400 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Инструментальщик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Вязищи СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 050 000 | 41 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Опушка-1 СНТ | 50 м² | 9,3 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 2 650 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 550 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом площадью 68,3 кв. М с двумя этажами, построенный в 2017 году из экспериментальных материалов. Дом расположен на участке 6 соток в Снт, что обеспечивает спокойную атмосферу загородной жизни. В доме выполнен ремонт, интерьер оформлен в теплых тонах дерева, создавая уютное и комфортное пространство. На первом этаже расположены три комнаты, а также терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом и красивыми видами природы. Для удобства гостей предусмотрено кабельное/цифровое ТВ. Отопление электрическое, водоснабжение осуществляется через скважину, канализация выгребная яма. Участок ухожен, здесь растут разнообразные цветы и плодовые деревья, включая яблони и сливы. Также есть возможность заняться садоводством благодаря наличию грядок с овощами и зеленью. До ближайшего магазина можно дойти пешком, а асфальтированная дорога обеспечивает удобный подъезд к дому. Прекрасное место для отдыха от городской суеты. Торг.