Новокаширское ш., 55 км от МКАД
Никольское СНТ, Ступино гор. округ
Дача 16 м², участок 12 сот.
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 53 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 662 тыс. → дом ≈788 тыс. ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,33 млн / целевая ≈1,19 млн / пессимист. ≈1,06 млн → от пессимистичной прибыль −490 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −32 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 332 км ≈2,3 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22840
Рейтинг 33/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 14.8 |
| торг | 5 | 62 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7.5 |
| участок | 5 | 73 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 662 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 788 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Журавушка СНТ | 11,1 сот. | 850 000 | 76 577 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Журавушка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Просторы СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Николо-Тители д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Николо-Тители д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Николо-Тители д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кедр СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Радуга СНТ | 12,5 сот. | 780 000 | 62 400 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Заря СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Мечта СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 500 / 75 000 / 117 500 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 327 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 261 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 194 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 062 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -490 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Ясные Зори 2 дп | 15 м² | 7 сот. | 990 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Монолит СНТ | 14 м² | 8,6 сот. | 1 250 000 | 89 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Бессоново д. | 16 м² | 6 сот. | 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Карпово д. | 19 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 63 158 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Хуторок СНТ | 20 м² | 16 сот. | 2 350 000 | 117 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Гамалия СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Песочное-1 СНТ | 18 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 86 111 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Возрождение СНТ | 18 м² | 8,5 сот. | 1 800 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Родник-2 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Лесное СНТ | 19 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 226 316 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 1 600 000 | история площадки |
| 20.04.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Садовый домик построен компанией "Зодчий". Домик сухой. Светлая комната 4х3, отделана финскими жидкими обоями. Терраса закрыта, используется как прихожая. В центре участка много свободного места под строительство дома, размещения спортивной, детской площадок, и бассейна. Участок разработан: Цветущие яблони, груши, сливы, малина, смородина, крыжовник, жимолость, калина, облепиха, черноплодная рябина, сирень, орешник. Ничего копать не надо. Хорошие соседи. Земельный участок и строение зарегистрированы в Росреестре, индивидуальный расчётный счет в Мосэнергосбыт. Торг.