Новорязанское ш., 82 км от МКАД
Коломзавод-2 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 30 м², участок 5 сот.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 04.09.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 48 %
Земля ≈271 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,36 млн → дом ≈1,24 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 47 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 141 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,4 млн / целевая ≈3,96 млн / пессимист. ≈3,52 млн → от пессимистичной прибыль ≈811 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈2,3 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2284
Рейтинг 51/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 60 % | 29.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 89 % | 6.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 271 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 357 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 242 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ягодка СНТ | 6,3 сот. | 1 799 000 | 285 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коломзавод-2 СНТ | 2,5 сот. | 850 000 | 340 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Строитель-2 СНТ | 7,5 сот. | 3 100 000 | 413 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 6 сот. | 3 700 000 | 616 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Огородник-2 СНТ | 6,4 сот. | 3 000 000 | 468 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | №9 Госучреждений СНТ | 4 сот. | 1 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коммунальник-1 СНТ | 7,2 сот. | 3 950 000 | 548 611 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пчелка-2 СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 667 / 140 625 / 150 000 |
| цена объекта | 2 599 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 209 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 400 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 180 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 960 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 520 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 810 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Надежда СНТ да: «санузла» + «ремонтом» | 30 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Ворыпаевка д. да: «ванные» + «мебель» | 30 м² | 5,5 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Надежда СНТ да: «санузла» + «ремонтом» | 32 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 140 625 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 2 999 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 699 000 (−300 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 599 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 599 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом площадью 35 м2 на участке 5 соток в Снт. Дом построен из экспериментальных материалов с косметическим ремонтом. В наличии Wi-Fi, что обеспечивает комфортное пребывание. На участке расположен бассейн, который станет отличным местом для отдыха. Дом одноэтажный, с удобным расположением всех необходимых коммуникаций: центральное водоснабжение и выгребная яма для канализации. Газопровод проходит по границе участка, что облегчает подключение. У соседей установлено газовое оборудование. Льготная газификация в 2027г. Участок ухожен, с зелеными насаждениями и декоративными элементами. Есть возможность парковки автомобиля. До ближайшего магазина можно дойти пешком, а также имеется остановка общественного транспорта.