Новокаширское ш., 57 км от МКАД
Южное СНТ, Ступино гор. округ
Дача 60 м², участок 9 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 01.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 731 тыс. → дом ≈868 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,6 млн / целевая ≈2,34 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −477 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Шугарово ≈5,1 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22834
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 731 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 868 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Вита СНТ | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бахус СНТ | 25 сот. | 7 491 000 | 299 640 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бахус СНТ | 44 сот. | 11 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Назарово д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Назарово д. | 5,5 сот. | 380 000 | 69 091 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Назарово д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Назарово д. | 42,5 сот. | 8 500 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Назарово д. | 47 сот. | 15 543 000 | 330 702 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Назарово д. | 41,8 сот. | 10 450 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Назарово д. | 35 сот. | 12 250 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 40 000 / 117 187 |
| цена объекта | 1 599 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 359 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 603 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 473 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 343 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 082 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -477 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Вита СНТ | 62,4 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 33 654 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Магистраль СНТ | 56,9 м² | 9 сот. | 1 950 000 | 34 271 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Торбеево ИЖС КП | 60 м² | 9 сот. | 8 000 000 | 133 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Зодчий СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 999 999 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Дружба Автобаза СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Соловьи СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Наука СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Михнево СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Михнево пгт | 51,2 м² | 5,1 сот. | 6 000 000 | 117 187 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Соловьи СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 35 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 1 599 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 599 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Загружен полноценный видео обзор! Продам дачный домик 51 м2 на земельном участке 9 соток, кадастровый номер ЗУ 50:33:0010260:12, Московская область, Ступинский район, с/п. Семеновское, в районе д. Назарово, Тсн"Южное", уч. 51. Земли сельскохозяйственного назначения, Для садоводства. Здания на участке. 1. Деревянный каркасный домик, 2 этажа, жилое строение без права регистрации проживания площадь 51 кв. М, дом для летнего и межсезонного проживания. 50:33:0010260:94. 2. Хоз. Постройка, площадь 15 кв. М, туалет, душ, мастерская, 3. Колодец питьевой 11 колец, уровень воды стабильный, установлен насос. 4. Теплица. На участке есть плодовые деревья. До станции метро Домодедовская 50 мин, до Пгт Михнево 10 мин на авто. 20 на автобусе. Автобусная остановка 10 мин пешком напротив Снт, автобусы регулярно. Документы Дкп, более 10 лет.