Новорязанское ш., 59 км от МКАД
Росинка СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 56 м², участок 10 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 17.07.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 67 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 800 тыс. → дом ≈700 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −246 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −11 %.
Коммуникации: скважина; газ — есть; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Трофимово ≈0,4 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2283
Рейтинг 42/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 800 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 699 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Агат СНТ | 10 сот. | 730 000 | 73 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Трофимово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Агат СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Чемодурово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Дубрава СТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Чемодурово д. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дубрава СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Чемодурово д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Чемодурово д. | 9,8 сот. | 1 800 000 | 183 673 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 167 / 46 000 / 69 643 |
| цена объекта | 1 499 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 274 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 436 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 314 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 192 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 949 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -245 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Старая д. | 56 м² | 7 сот. | 1 490 000 | 26 607 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Росинка СНТ | 52 м² | 10 сот. | 2 400 000 | 46 154 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березка-2 СТСН | 60 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Старая д. | 60 м² | 12,5 сот. | 2 750 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Агат СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесная Поляна СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Щербово д. | 60 м² | 15 сот. | 1 150 000 | 19 167 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | 53,5 м² | 11 сот. | 2 499 999 | 46 729 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | Константиново с. | 54 м² | 5 сот. | 6 200 000 | 114 815 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 56 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 69 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2026 | 1 799 999 | история площадки |
| 27.07.2026 | 1 699 999 (−100 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 1 649 999 (−50 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 1 589 999 (−60 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 1 499 999 (−90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 499 999 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2255189. Дом 2020 года постройки на участке 10 соток, зарегистрирован как жилой с возможностью прописки. Всего 3 минуты пешком до ж/д станции Трофимово. Газ проходит по границе участка подключение возможно, отдельные затраты на врезку. Электричество на участке, водоснабжение скважина и центральное от Снт. Каркасный двухэтажный дом: две комнаты по 15 м2 и кухня 12 м2, потолки 2,6 м, крыша из профнастила. Отопление печное, при подключении газа можно перейти на газовое. Требует внутренней отделки и утепления. Часть участка, 2-3 сотки, под лесом нужна расчистка. Показ по предварительной записи. Помогу с оформлением документов и подключением коммуникаций.