Новокаширское ш., 60 км от МКАД
Малино пгт, Ступино гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 850 тыс. ₽, снижали с 2,15 млн; первая цена 2,15 млн ₽ от 28.03.2024.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 10 раз).
Рейтинг 82/100 · уверенность 57 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 366 тыс. → дом ≈484 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 77 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 123 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,36 млн / целевая ≈7,52 млн / пессимист. ≈6,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,56 млн ₽, маржа 68 %, ROI 215 %.
⚠ ROI 215 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); газ — по границе; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Малино ≈1,7 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22827
Рейтинг 82/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 13.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 366 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 484 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 914 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Малино пгт | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малино пгт | 10,5 сот. | 623 050 | 59 338 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малино пгт | 7,8 сот. | 471 250 | 60 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малино пгт | 9,3 сот. | 557 600 | 59 957 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малино пгт | 12,5 сот. | 3 500 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малино пгт | 8,3 сот. | 2 250 000 | 271 084 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малино пгт | 4,4 сот. | 750 000 | 170 455 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березнецово с. | 15 сот. | 6 000 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малино пгт | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березнецово с. | 13,1 сот. | 850 200 | 64 901 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 76 792 / 122 857 / 129 032 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 356 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 938 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 520 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 685 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 562 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 215 % |
| пояснение расчета | ROI 215 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 215 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Девяткино д. | 58,6 м² | 8,4 сот. | 4 500 000 | 76 792 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Монолит СНТ | 70 м² | 8 сот. | 8 600 000 | 122 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Севастополь СНТ | 62 м² | 4 сот. | 8 000 000 | 129 032 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.03.2024 | 2 150 000 | история площадки |
| 24.03.2025 | 1 450 000 (−700 000) | история площадки |
| 17.06.2025 | 1 300 000 (−150 000) | история площадки |
| 10.08.2025 | 1 350 000 (+50 000) | история площадки |
| 25.09.2025 | 1 100 000 (−250 000) | история площадки |
| 16.10.2025 | 1 150 000 (+50 000) | история площадки |
| 27.11.2025 | 1 250 000 (+100 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 850 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю срочно! В центре посёлка Малино, на улице Успенской, в Ступинском районе, продаётся часть двухэтажного кирпичного дома площадью 70 квадратных метров. В доме есть отдельный вход, на первом этаже расположена прихожая, а на втором кухня и две отдельные комнаты. В доме проведено электричество, отопление осуществляется с помощью печи, туалет находится на улице, а по границе участка проходит газопровод. Площадь участка составляет 6 соток, он не огорожен, к дому ведёт асфальтированный подъезд. В шаговой доступности находятся все необходимые объекты: магазины, автостанция, рынок, школа, детский сад, почта, банк и поликлиника. До Москвы можно добраться на автобусе до метро "Котельники" или на маршрутке до железнодорожной станции "Михнево" Павелецкого направления, путь займёт всего 15 минут.