Новокаширское ш., 75 км от МКАД
Вишневый Сад СНТ, Ступино гор. округ
Дача 48 м², участок 6,1 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 21.10.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 62 %
Земля ≈135 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 826 тыс. → дом ≈424 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 27 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,24 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −232 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −11 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Ситенка ≈1 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22823
Рейтинг 31/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 71 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 350 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 826 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 424 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Факел СНТ | 5 сот. | 757 000 | 151 400 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Скиф СНТ | 8 сот. | 890 000 | 111 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Полет СНТ | 6,4 сот. | 6 000 000 | 937 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Полет СНТ | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Полет СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 7,5 сот. | 8 000 000 | 1 066 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 7 сот. | 1 900 000 | 271 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 6,8 сот. | 2 500 000 | 367 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 678 / 54 427 / 55 750 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 239 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 127 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 015 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 791 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -231 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Жилево пгт | 48 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 54 167 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Возрождение СНТ | 40 м² | 5 сот. | 2 230 000 | 55 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | 38,4 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 54 687 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.7 км | Бриз СНП | 54 м² | 5,7 сот. | 1 700 000 | 31 481 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Химик-2 СНТ | 40 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Ока-2 СНТ | 58,1 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 26 678 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.10.2025 | 1 400 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 1 250 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке есть хоз. Блок, колодец. 15 минут от ж. Д. Платформы.