Новорязанское ш., 100 км от МКАД
Ильясово д., Луховицы гор. округ
Дом 91,4 м², участок 12,8 сот., кирпич.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 63 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 12,8 сот. = 518 тыс. → дом ≈2,18 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 30 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,63 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,28 млн / целевая ≈5,66 млн / пессимист. ≈5,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,1 млн ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: септик; в описании: баня, колодец.
До ст. Чёрная ≈12,1 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈2 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2282
Рейтинг 38/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 56 % | 24 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.4 |
| участок | 5 | 80 % | 4.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 518 000 ₽ (12,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 182 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 873 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ильясово д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ильясово д. | 6,5 сот. | 350 000 | 53 846 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Булгаково д. | 23 сот. | 850 000 | 36 957 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Булгаково д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Староходыкино д. | 10 сот. | 699 000 | 69 900 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Староходыкино д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Староходыкино д. | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Городна с. | 25 сот. | 1 300 000 | 52 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Власьево д. | 50 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Власьево д. | 50 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 628 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 097 / 65 000 / 118 483 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 284 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 970 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 656 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 027 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 104 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Булгаково д. | 84,4 м² | 15 сот. | 9 999 999 | 118 483 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Власьево д. | 100 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 65 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Староходыкино д. | 74,1 м² | 15 сот. | 5 450 000 | 73 549 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Матыра с. | 106,7 м² | 7,6 сот. | 5 500 000 | 51 546 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Городна с. | 110 м² | 17 сот. | 12 000 000 | 109 091 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Власьево д. | 111,5 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 58 296 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Игнатьево д. | 103 м² | 19 сот. | 3 100 000 | 30 097 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом на участке 12,8 соток. Есть гараж, баня, беседка. Водоснабжение в дом из колодца, бойлер, душ, канализация септик. Дом из кирпича, второй этаж и терасса-дерево+сайдинг. Внутри стены обиты вагонкой. Без посредников, возможен торг.