Новокаширское ш., 61 км от МКАД
Малино пгт, Ступино гор. округ
Дача 40 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 20.11.2024.
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 496 тыс. → дом ≈754 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 31 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,05 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль −222 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 341 км ≈0,7 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22811
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.9 |
| торг | 5 | 49 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 039 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 496 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 754 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 850 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Карпово д. | 8 сот. | 570 000 | 71 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Карпово д. | 13 сот. | 1 180 000 | 90 769 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Карпово д. | 6,5 сот. | 590 000 | 90 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малино пгт | 7,6 сот. | 385 200 | 50 684 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малино пгт | 7 сот. | 450 000 | 64 286 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Карпово д. | 7,7 сот. | 920 000 | 119 481 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Карпово д. | 9,1 сот. | 545 500 | 59 945 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малино пгт | 16,5 сот. | 2 990 000 | 181 212 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Карпово д. | 6,2 сот. | 380 000 | 61 290 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Карпово д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 51 429 / 60 417 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 051 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 948 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 846 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 641 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -221 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.5 км | Металлург-16 СНТ | 41,4 м² | 8 сот. | 4 990 000 | 120 531 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Союзгипролесхоз СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 290 000 | 32 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Возрождение СНТ | 40 м² | 5 сот. | 2 230 000 | 55 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Шугарово-6 СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 51 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Бугорок СНТ | 48 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Вита СНТ | 48 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 60 417 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Жилево пгт | 48 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 54 167 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Радуга-3 СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 40 385 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.11.2024 | 1 500 000 | история площадки |
| 16.04.2025 | 1 650 000 (+150 000) | история площадки |
| 26.06.2025 | 1 350 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.03.2026 | 1 100 000 (−250 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 1 250 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке сарай, жилой вагончик с пристройкой. Одним словом дача.