Новокаширское ш., 43 км от МКАД
Союз-Вельяминово СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 46,6 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 25.09.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 672 тыс. → дом ≈1,43 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈932 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −700 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 312 км ≈3,5 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22810
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 15.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 949 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 672 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 428 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 644 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дружба СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба СНТ | 6,8 сот. | 675 000 | 99 265 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Железнодорожник-2 СНТ | 24 сот. | 7 300 000 | 304 167 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба СНТ | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вельяминово с. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 510 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 50 сот. | 20 500 000 | 410 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 10 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 8 500 000 | 566 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 932 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 909 / 62 500 / 93 333 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 521 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 395 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 269 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 017 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -700 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Радио СНТ | 46 м² | 8 сот. | 2 999 999 | 65 217 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ртищево д. | 45 м² | 7,5 сот. | 2 400 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Вельяминово пос. | 45 м² | 4 сот. | 4 200 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Мир СНТ | 47,8 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 52 301 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Уварово СНТ | 44 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 40 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ртищево д. | 40 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Новое Вельяминово ТСН | 50 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 50 м² | 4 сот. | 3 300 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | Степыгино д. | 46,4 м² | 6,2 сот. | 9 000 000 | 193 966 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Татариново с. | 52 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 42 308 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 13.10.2025 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.10.2025 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 2 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 300 000 (−150 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен Аванс ДО 12.07. Вашему вниманию предлагается уютая дача, на прилесном участке в Снт "Союз-Вельяминово". Пожалуйста, звоните по телефону, если объявление вас заинтересовало. На первом этаже два спальни, на втором одна. Очень чисто и уютно. На участке расположена бытовка, в которой обустроена кухня. Соседи только с двух сторон. Круглогодиный асфальтированный подъезд, сторож при въезде, автоматический шлагбаум для въезда на территорию. Многие соседи живут круглый год. Неподалеку остановка общественного транспорта. 15 минут на автобусе до ж/д. Станции Барыбино (Павелецкое направление). Рядом, в д. Вельяминово все необходимое школа, магазины, аптека. Удобный выезд на Каширское шоссе, а также трассу М4 (Москва-Дон). Один взрослый собственник. Все документы собраны, быстрый выход на сделку.