Новорязанское ш., 78 км от МКАД
Петрово д., Коломенский гор. округ
Дом 34 м², участок 15 сот., кирпич.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 02.08.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 46 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 816 тыс. → дом ≈984 тыс. ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 17 тыс.–297 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈680 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,08 млн / целевая ≈970 тыс. / пессимист. ≈862 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,35 млн ₽, маржа −156 %, ROI −61 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Семёновский ≈3,7 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2281
Рейтинг 22/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 846 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 6.7 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 816 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 984 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 941 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Петрово д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Петрово д. | 20 сот. | 1 150 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Петрово д. | 26 сот. | 750 000 | 28 846 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хлопна д. | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ильинское д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Паново д. | 19,3 сот. | 2 000 000 | 103 627 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Биорки пос. | 34,6 сот. | 1 500 000 | 43 353 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Дубенки д. | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Верхнее Хорошово д. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Верхнее Хорошово д. | 7 сот. | 750 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 31 250 / 296 875 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 078 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 024 000 ₽ |
| продажа: целевая | 970 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 862 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 348 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −156 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Афган СНТ | 32 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Сычево д. | 32 м² | 15 сот. | 9 500 000 | 296 875 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Афган СНТ | 27 м² | 8 сот. | 450 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.08.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 12.08.2025 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пруд в 30 метрах, красивые места.