Новокаширское ш., 45 км от МКАД
Вельяминово с., Домодедово гор. округ
Дом 80,7 м², участок 5 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 3,45 млн; первая цена 3,45 млн ₽ от 07.04.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 634 тыс. → дом ≈2,86 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 57 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,41 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,62 млн / целевая ≈4,16 млн / пессимист. ≈3,7 млн → от пессимистичной прибыль −688 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — магистральный; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. пл. 312 км ≈1,8 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22806
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 1.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 768 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 634 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 861 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 452 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Вельяминово с. | 8,4 сот. | 999 800 | 119 024 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Вельяминово с. | 5,8 сот. | 3 400 000 | 586 207 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 899 999 | 150 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вельяминово с. | 5,5 сот. | 1 600 000 | 290 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 2 250 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 414 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 257 / 58 846 / 106 707 |
| цена объекта | 3 495 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 970 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 621 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 390 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 159 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 697 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -687 750 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.3 км | Михнево пгт да: «санузел» + «отделкой» | 77,1 м² | 4,6 сот. | 4 500 000 | 58 366 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вельяминово с. да: «санузел» + «теплый пол» | 86,3 м² | 5 сот. | 7 900 000 | 91 541 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | да: «санузел» + «под ключ» | 82 м² | 5,5 сот. | 8 750 000 | 106 707 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Ивушкино КП да: «санузел» + «отделка» | 78 м² | — | 4 590 000 | 58 846 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Растуново КП да: «санузел» + «отделка» | 75,1 м² | 5,3 сот. | 4 300 000 | 57 257 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 3 449 500 | история площадки |
| 10.04.2026 | 3 399 500 (−50 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 350 000 (−49 500) | история площадки |
| 20.06.2026 | 3 495 000 (+145 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 495 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ищете загородный дом без лишних рисков и потери времени? Предлагаю к продаже дом в Домодедовском районе (д. Вельяминово) перспективный вариант для постоянного проживания или загородного отдыха. По объекту: Локация: д. Вельяминово, Домодедовский район. Площадь: 80 кв. М (2 этажа). Назначение: Подходит для постоянного проживания. Коммуникации: Свет (подключен), магистральный газ по границе участка. Вода/Канализация: Под вас установлю септик и скважину. Документы: Дом зарегистрирован, прописка возможна. Преимущества объекта: Новый дом: Каркасный дом 2026 года постройки. Экономия на газе: Магистраль у участка подключение недорогое. Масштабирование: Ровный участок 5 соток + возможность выкупа соседнего (+8 соток). Инфраструктура: Всё необходимое в шаговой доступности в Вельяминово. Возможна продажа в ипотеку. Собственник.