Новокаширское ш., 39 км от МКАД
Домодедово г., Домодедово гор. округ
Дом 99,1 м², участок 1 сот.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 77/100 · уверенность 53 %
Земля ≈246 тыс. ₽/сот. × 1 сот. = 246 тыс. → дом ≈2,05 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 59 тыс.–297 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈1,98 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,86 млн / целевая ≈11,58 млн / пессимист. ≈10,29 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,35 млн ₽, маржа 62 %, ROI 161 %.
⚠ ROI 161 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: не указаны.
До ст. Барыбино ≈2,3 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22803
Рейтинг 77/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 17 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 246 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 246 000 ₽ (1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 054 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 727 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Заря-2 СНТ | 50 сот. | 16 800 000 | 336 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заря-2 СНТ | 22 сот. | 5 720 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузьминское с. | 11 сот. | 2 711 500 | 246 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сырьево-1 СНТ | 35 сот. | 9 100 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузьминки-2-Кузьминское СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10 сот. | 3 620 000 | 362 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 50 сот. | 19 000 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 50 сот. | 20 500 000 | 410 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Кузьминское с. | 8 сот. | 1 972 000 | 246 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 99,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 982 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 846 / 111 591 / 297 483 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 864 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 221 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 578 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 291 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 354 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 161 % |
| пояснение расчета | ROI 161 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 161 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Шишкино д. | 108 м² | 1,5 сот. | 18 086 918 | 167 471 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Сонино д. | 110 м² | 1,1 сот. | 10 800 000 | 98 182 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Калачево д. | 87,4 м² | 1 сот. | 26 000 000 | 297 483 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ивушкино КП | 78 м² | — | 4 590 000 | 58 846 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Валищево д. | 92 м² | — | 7 110 000 | 77 283 | снято (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Голубино д. | 70 м² | 1 сот. | 5 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Проскурниково д. | 70 м² | — | 5 700 000 | 81 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Калачево д. | 128 м² | 1 сот. | 16 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Калачево д. | 128 м² | 1,5 сот. | 17 000 000 | 132 812 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | 127 м² | — | 20 250 000 | 159 449 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Два входа, две террасы, две кухни, три спальни, санузел.