Новокаширское ш., 68 км от МКАД
Леонтьево д., Ступино гор. округ
Дом 54 м², участок 12 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 06.07.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 564 тыс. → дом ≈1,39 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 33 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,55 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −698 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Яганово ≈3,5 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22801
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 979 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 564 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 386 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Леонтьево д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Леонтьево д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Леонтьево д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Леонтьево д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Спасское с. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Спасское с. | 13 сот. | 250 000 | 19 231 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дорчанка СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дорчанка СНТ | 24 сот. | 1 050 000 | 43 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Спасское с. | 22 сот. | 2 000 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дорки д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 857 / 41 667 / 107 463 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 549 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 422 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 294 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 039 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -698 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Сапфир СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Рябинка СНТ | 57,2 м² | 12 сот. | 3 600 000 | 62 937 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Ясные Зори-3 дп | 48,5 м² | 15 сот. | 18 000 000 | 371 134 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Поселок Озерный ДНП | 61 м² | 8,1 сот. | 2 300 000 | 37 705 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Доношово д. | 67 м² | 10 сот. | 7 200 000 | 107 463 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Поселок Озерный ДНП | 70 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 32 857 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2025 | 2 100 000 | история площадки |
| 24.07.2025 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.08.2025 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дом Ступинский район, д Леонтьево! Продается дом на участке 12 соток Ступинский район, д. Леонтьево, ул. Набережная. Дом не достроен. Общ. Пл 54кв. М, дом 6*9, материал стен Осб плиты, кровля металлическая, фундамент свайный. По плану в доме две комнаты, кухня гостиная, с/у. Ограждение профлист. На участке колодец 7 колец. Электричество 15квт. Круглогодичный подъезд. Отличное место как для круглогодичного проживания, так и для дачи. В шаговой доступности пруд для купания и ловли рыбы, лес. Вся необходимая инфраструктура -детский сад, школа, дом культуры, хоккейная коробка, амбулатория, магазин все в шаговой доступности. "А" 5 минут пешком. До г. Ступино (ж/д станции Ступино) 40мин на автобусе, п. Малино 30мин на автобусе, с Малино ходят прямые автобусы до Москвы(м. Котельники).