Новорязанское ш., 41 км от МКАД
Приозерье КП, Раменский гор. округ
Дом 80 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 24.06.2024.
Рейтинг 73/100 · уверенность 57 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 717 тыс. → дом ≈1,48 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 46 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,42 млн / целевая ≈5,77 млн / пессимист. ≈5,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,66 млн ₽, маржа 32 %, ROI 48 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец.
До ст. Цибино ≈16,8 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2280
Рейтинг 73/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 96 % | 40.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 73 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 717 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 483 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 538 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | М-5 Урал 46-й км | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Григорово д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | М-5 Урал 46-й км | 26 сот. | 950 000 | 36 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | М-5 Урал 46-й км | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Григорово с. | 15 сот. | 3 700 000 | 246 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Григорово с. | 9 сот. | 1 125 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Григорово с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Григорово с. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Григорово с. | 18 сот. | 1 700 000 | 94 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Григорово с. | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 558 / 76 163 / 86 301 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 416 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 095 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 774 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 133 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 663 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Марьина Роща ДНП да: «санузел» + «отделка» | 78,8 м² | 10 сот. | 3 590 000 | 45 558 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Лесная Поляна-2 КП да: «ванную» + «ремонт» | 84 м² | 10 сот. | 9 700 000 | 115 476 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Заворово с. да: «ванные» + «мебель» | 73 м² | 10 сот. | 6 300 000 | 86 301 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Татаринцево с. да: «с/у» + «ремонт» | 86 м² | 10 сот. | 6 550 000 | 76 163 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2024 | 3 700 000 | история площадки |
| 26.08.2024 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.01.2025 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 29.01.2025 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 21.10.2025 | 2 470 000 (−230 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 2 200 000 (−270 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом, дом 80 м2 щитовой. Категория земель земли сельскохозяйственного назначения. Первый этаж: кухня, спальня, гостиная, есть веранда, второй этаж: 2 большие спальни. Электричество в дом заведено (15 квт), стоит счётчик. Вода колодец. На участке также имеется вагончик и гараж. Участок 10 соток, размежеван, ровный и сухой, правильной формы прямоугольника. Забор проф лист по 4 сторонам. Некоторые соседи живут круглый год, зимой дороги чистят. Три больших супермаркета, Озон, Вайлдберриз. Недалеко лес, озеро и речка. В поселке заворово (3 км) есть супермаркет, школа, дет сад и больница. Транспорт ходит до Москвы и до Бронниц. Торг в разумных пределах.