Новорязанское ш., 94 км от МКАД · земля с домом
Ивушка-2 СНТ, Воскресенск гор. округ
Участок 6 сот.
Дом по описанию: «Небольшой домик с кухней, подходящий для проживания и ночёвок в летний период (не зарегистрирован)»
Цена 590 тыс. ₽, снижали с 990 тыс.; первая цена 990 тыс. ₽ от 20.10.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 49 % · по фото: дом 3, участок 5, окружение 8, WOW 4
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 356 тыс. → дом ≈234 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈502 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,23 млн / целевая ≈1,11 млн / пессимист. ≈984 тыс. → от пессимистичной прибыль −18 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈25 м².
Коммуникации: колодец.
До ст. Берендино ≈2,2 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №228
Рейтинг 27/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 116 %); данные есть по 82 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 33 % | 3.3 |
| дом | 5 | 22 % | 1.1 |
| сад | 5 | 44 % | 2.2 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.3 |
| торг | 5 | 100 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 78 % | 7.8 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | маленький ветхий домик, требует серьезного обновления |
| участок и сад | 5 | небольшой участок, требует расчистки и ландшафтного дизайна |
| окружение | 8 | сосновый лес и озера в непосредственной близости |
| WOW | 4 | хороший потенциал за счет локации и инфраструктуры СНТ |
Отличная локация у леса и озер, но дом требует капитального ремонта или замены модель max-code, фото: 4, 09.11 11:05
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 356 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 234 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 360 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Мечта СНТ | 8,4 сот. | 1 750 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Строитель-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 7,8 сот. | 350 000 | 44 872 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Пламя СНТ | 7,8 сот. | 500 000 | 64 103 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Вдохновение СТСН | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Строитель-3 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Химик-4 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Нефтяник-9 СТСН | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Литейщик СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈25 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 926 / 51 171 / 113 333 |
| цена объекта | 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 501 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 230 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 168 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 107 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 984 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -17 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈25 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Осташово СНТ | 25 м² | 6 сот. | 800 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Осташово с. | 26 м² | 9 сот. | 1 699 999 | 65 385 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Химик-4 СНТ | 21 м² | 6 сот. | 550 000 | 26 190 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель-3 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 113 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель-3 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Строитель-3 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 66 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Сосновый Бор СНТ | 23 м² | 8 сот. | 850 000 | 36 957 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Сосновый Бор СНТ | 27 м² | 8 сот. | 700 000 | 25 926 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Химик-4 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 78 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | станции Берендино пос. | 21 м² | 6 сот. | 550 000 | 26 190 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 990 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 590 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 590 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2392397. Участок 6 соток с домиком и колодцем Продаётся участок в СНТ "Ивушка-2", Воскресенский район, рядом с деревней Потаповское. Место для летнего отдыха: сосновый лес, озёра и возможность проводить выходные на природе с ночёвкой в своём домике. На участке уже есть: Забор по периметру. Дренаж по периметру участка. Собственный колодец. Небольшой домик с кухней, подходящий для проживания и ночёвок в летний период (не зарегистрирован) Бытовка для хранения инвентаря и хозяйственных нужд. Летний туалет. Есть пространство для отдыха, садовых посадок и обустройства участка по своему вкусу. Можно приезжать на выходные и постепенно создавать свою уютную дачу. Ухоженное СНТ с хорошей организацией Въезд через автоматические ворота, установлено видеонаблюдение. Подъезд к СНТ и центральная улица асфальтированы. Улицы освещаются, зимой проводится уборка снега. Активное, ответственное правление следит за порядком и решает вопросы товарищества. Природа рядом Сосновый лес и озёра для прогулок, отдыха и возможности переключиться с городского ритма. Здесь можно проводить время с семьёй, устраивать ужины на свежем воздухе и оставаться на все выходные. Инфраструктура Продуктовый магазин находится в районе остановки "Потаповские сады". За более крупными покупками и городскими услугами можно ездить в Воскресенск. Как добраться на автомобиле Из Москвы по Новорязанскому шоссе М5, далее через А108 и местный подъезд к СНТ. Альтернативный вариант по Егорьевскому шоссе. Ориентир до метро "Котельники": около 96103 км в зависимости от маршрута. На момент проверки карты показывали примерно 1 час 50 минут 2 часа в пути. Фактическое время зависит от пробок и дорожной обстановки. Общественным транспортом До остановки "Потаповские сады" от участка около 1,9 км, примерно 25-30 минут пешком по карте. Далее автобусом 32 можно доехать до платформы "88 км". Оттуда электрички Казанского направления идут до "Выхино", где можно пересесть на метро, либо до Казанского вокзала метро "Комсомольская". Другой вариант: автобус 32 до автовокзала Воскресенска, затем автобус 358 до метро "Котельники". При планировании поездки нужно учитывать расписание и время пересадки. Координаты участка: 55.398268, 38.832963. Звоните или пишите, чтобы узнать подробности и договориться о просмотре. Приезжайте оценить участок, окружающую природу и атмосферу СНТ!