Новокаширское ш., 88 км от МКАД
Вязищи СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 91 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 15.04.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 56 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 236 тыс. → дом ≈1,61 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 31 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,62 млн, покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,63 млн / целевая ≈4,17 млн / пессимист. ≈3,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈512 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; септик; в описании: печь.
До ст. Александровка ≈22,2 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22798
Рейтинг 31/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 13.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 34 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 290 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 236 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 614 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 736 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Вязищи д. | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вязищи д. | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вязищи д. | 12 сот. | 999 000 | 83 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вязищи д. | 11 сот. | 450 000 | 40 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вязищи д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Медик СНТ | 10 сот. | 387 500 | 38 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вязищи д. | 17 сот. | 700 000 | 41 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Медик СНТ | 6 сот. | 524 500 | 87 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вязищи д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Нептун СНТ | 14,4 сот. | 550 000 | 38 194 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 348 / 52 606 / 88 158 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 631 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 399 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 168 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 705 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 512 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Ока СНТ | 100 м² | 8,5 сот. | 7 000 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Медик СНТ | 76 м² | 6 сот. | 6 700 000 | 88 158 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | 63,8 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 31 348 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.3 км | Химик СНТ | 71 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 211 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 1 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом в окружении леса, на территории Снт в шаговой доступности находится отличный пруд, где можно купаться и ловить рыбу. На участке есть колодец, септик. Въезд на территорию Снт через автоматические ворота (пульт или с мобильного). Душ летний в отдельной бытовке, туалет уличный пристроен к бытовке. Второй этаж и пристройка к дому без отделки. Отапливается камином-печкой. Год постройки 2010 Участок 5,35 сот. В начале апреля участок сухой с учетом заснеженной зимы.