Новокаширское ш., 67 км от МКАД
Съяново-1 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 139 м², участок 11 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 07.06.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 894 тыс. → дом ≈2,41 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 22 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈2,58 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,55 млн / целевая ≈4,09 млн / пессимист. ≈3,64 млн → от пессимистичной прибыль −1,75 млн ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. пл. 85 км ≈8,7 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22797
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 894 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 406 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 309 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Тюльпан СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Искорка СНТ | 8,3 сот. | 750 000 | 90 361 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лопасня-2 СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лопасня-2 СНТ | 16 сот. | 1 850 000 | 115 625 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Съяново д. | 24 сот. | 2 200 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Съяново д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Съяново д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Съяново д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Съяново д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Съяново д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 139 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 31 226 / 57 282 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 548 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 321 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 093 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 638 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 747 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Починки СНТ | 134 м² | 10 сот. | 4 600 000 | 34 328 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесная Поляна СНТ | 160 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 28 125 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Радость СНТ | 103 м² | 7,2 сот. | 5 900 000 | 57 282 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Лотос СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 22 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 4 200 000 | история площадки |
| 14.06.2026 | 4 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 68.8м на участке 11 сот. На первом этаже кухня гостиная, туалет, душ, парилка. На втором -комната. Дом -баня в отличном состоянии. Дом зарегистрирован как жилой с возможностью регистрации в нем. На участке есть второй дом 70 кВ метров, который потребует вложений так как ему около 30 лет. В доме терраса. На первом этаже 2 комнаты, на втором этаже 2 комнаты и балкон, есть печь. На участке хозблок, летний душ и навес под авто. Отличное снт с круглогодичным подъездом и закрытой территорией.