Новокаширское ш., 43 км от МКАД · земля с домом
Березнецово с., Ступино гор. округ
Дом 36 м², участок 10,5 сот.
Дом по описанию: «На участке есть бревенчатый дом 36 м2, к которой пристроена веранда.»
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 15.04.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 52 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 10,5 сот. = 879 тыс. → дом ≈2,32 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 53 тыс.–258 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,89 млн / целевая ≈3,5 млн / пессимист. ≈3,11 млн → от пессимистичной прибыль −231 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −7 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе; отопление — печь.
До ст. пл. 309 км ≈1,7 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22795
Рейтинг 29/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 17.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 59 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 879 000 ₽ (10,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 321 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 472 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дорожники д. | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ступино д. | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ступино д. | 6,1 сот. | 1 350 000 | 221 311 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ступино д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ступино д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ступино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ступино д. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ступино д. | 5 сот. | 375 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ступино д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дорожники д. | 14 сот. | 3 430 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 941 / 104 040 / 257 576 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 886 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 692 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 497 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 109 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -231 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Березнецово с. | 33,2 м² | 8,3 сот. | 4 500 000 | 135 542 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Барыбино д. | 35,7 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 74 230 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Новое Голубино пос. | 35 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 214 286 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Юсупово с. | 36 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Дружба СНТ | 34 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 64 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Степыгино КП | 36,4 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 189 560 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Барыбино д. | 33 м² | 12 сот. | 8 500 000 | 257 576 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Юсупово с. | 38 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 92 105 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Матчино д. | 34 м² | 10 сот. | 1 799 999 | 52 941 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Матчино д. | 33 м² | 5,3 сот. | 3 200 000 | 96 970 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 10.5 соток. Лпх. Д. Ступино, г/о Домодедово, Юг Московской области. 28 км от г. Домодедово, 60 км. От Мкад, в южном направлении Московской области. Ходят автобусы 46, 44, 40 до ж/ж станции Барыбино Павелецкого направления. На участке есть бревенчатый дом 36 м2, к которой пристроена веранда. Дом бревенчатый из сосны. Не так давно сделан ремонт фасада и внутри дома. - Окна пластиковые. - Отопление печное (печка "Шведка"). - Вода колодец 10 колец (полный воды). Вода всегда есть, даже в самые засушливые лета! - Газ по границе. - Электричество 15 квт. Дом всегда был в одной семье! Энергетика очень очень хорошая! Идеальное Место Для Строительства Дома (Родового Гнезда). Участок ровный. Растут плодовые деревья! 1 собственник. Наследство по закону более 3 лет. Подходит под ипотеку.