Новокаширское ш., 46 км от МКАД
Марьинское СНТ, Ступино гор. округ
Дом 84 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 720 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 5 км, 36 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,68 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,97 млн / целевая ≈4,47 млн / пессимист. ≈3,98 млн → от пессимистичной прибыль −509 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −11 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Вельяминово ≈3,9 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22793
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 15 |
| торг | 5 | 38 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 720 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 580 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 714 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Марьинское д. | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Марьинское д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Марьинское д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Марьинское д. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Толочаново д. | 6,8 сот. | 590 000 | 86 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Делакт-1 СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Марьинское д. | 9,2 сот. | 920 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Марьинское д. | 8 сот. | 1 450 000 | 181 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Толочаново д. | 8 сот. | 880 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Марьинское д. | 6 сот. | 1 390 000 | 231 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 264 / 57 772 / 89 474 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 970 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 722 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 473 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 976 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -509 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Татариново с. да: «санузел» + «отделка» | 87 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 63 218 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Кишкино д. да: «санузел» + «ремонт» | 86 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 52 326 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Толочаново д. да: «санузел» + «меблирован» | 76 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 89 474 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Вельяминово пос. да: «ванная» + «отделка» | 91 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 36 264 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 26.06.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю земельный участок с жилым домом. Участок 6 соток находится в жилом селе, в спокойном месте. Дорога к участку асфальтовая, не проездная улица тихая, не транзитная. Соседи постоянные жители. В шаговой доступности сетевые магазины и пункты выдачи заказов. Регулярно ходят автобусы до железнодорожной станции и школы. В двух минутах большой водоём; рядом есть пруд для рыбалки и небольшой лес для прогулок. Дом общей площадью 84 кв. М, подходит для постоянной прописки и круглогодичного проживания. Конструктивные особенности: Основание дома: лафетный брус 200х200 мм. Лаги пола: доска 40х100 мм с шагом 590 мм. Черновой пол: доска 2025 мм. Предчистовой пол: шпунтованная доска 21 мм камерной сушки. Высота потолка: 1-й этаж 2,80 м. Силовой каркас: каркас наружных и внутренних стен из доски 40х50 мм; лаги перекрытия первого этажа доска 40х50 мм. Входная дверь: металлическая с термо-разрывом. Крыльцо: 4 м2. Дом строился для себя выполнен добротно и качественно. По всем вопросам и для организации просмотра звоните, договоримся о времени.