Новокаширское ш., 32 км от МКАД
Бехтеево д., Домодедово гор. округ
Дом 36 м², участок 6,8 сот., каркас.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; цена не менялась с 12.04.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 51 %
Земля ≈222 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 1,51 млн → дом ≈1,49 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 35 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,21 млн / целевая ≈2,89 млн / пессимист. ≈2,57 млн → от пессимистичной прибыль −600 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: скважина, газ.
До ст. Данилово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22791
Рейтинг 40/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 107 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 20.8 |
| торг | 5 | 95 % | 6.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 25 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 222 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 510 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 490 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 389 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бехтеево д. | 5,7 сот. | 1 718 633 | 301 515 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шахово д. | 5,7 сот. | 1 909 706 | 335 036 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бехтеево д. | 11,8 сот. | 5 000 000 | 423 729 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бехтеево д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бехтеево д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бехтеево д. | 6,4 сот. | 1 200 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шахово д. | 5,9 сот. | 2 696 743 | 457 075 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шахово д. | 6 сот. | 1 428 000 | 238 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бехтеево д. | 15,2 сот. | 5 200 000 | 342 105 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шахово д. | 6 сот. | 3 800 000 | 633 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 85 106 / 125 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 212 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 051 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 891 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 570 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -600 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.2 км | Полянка СНТ | 36 м² | 6,2 сот. | 4 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Новое Юсупово КП | 37,6 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 85 106 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Автопромовец СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 35 000 | в продаже 05.11.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 27.04.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.05.2026 | 3 500 000 (+700 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 800 000 (−700 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок Ижс в коттеджном поселке Южный мыс. В 45 км от Мкад, рядом проходит две трассы М4 и аэропорт Домодедово. Станция Павелецкого направления 52км. До станции идет асфальтированная дорога, 25 минут через лес и вы на станции. 40 минут до станции Бирюлево Пассажирская. Электричек практически не слышно, так как участок находится в благоприятном месте, и дороги тоже практически не слышно. Слабо слышно самолеты с аэропорта, но я ниразу не просыпался, хотя очень чутко сплю. В прошлом году провели газ по программе президента, труба вкопана прям по забору. При желании можно использовать круглогодичное проживание, соседи живут постоянно. Есть разрешение на строительство, со временем можете построить себе котедж. Данный участок для тех, кто не хочет связываться со стройкой, а хочет сразу приехать на дачу и отдыхать. В стоимость входит: Участок, Забор по периметру(участок угловой, только два соседа), Поезд Москва-Сочи, состоящий из трех вагонов, сделанных по финской технологии каркасного дома, со стеклопакетами и утеплением 100мм., все коммуникации в поезде, свет, вода, мебель, кровати, холодильник, стиралка, бойлер, душевая кабина, фильтр обратного осмоса. Скважина на инзвестняк с водоносным слоем 50 лет, есть документы на 20 метров. Одним словом, заезжай и живи, даже зимой. На зиму нужно будет сделать провод с подогревом и все. Никакой стройки, глины и дискомфорта. Кругом одуванчики, плодово ягодные деревья. А лес на столько экологичный, что тюльпаны растут сами:)))))) в 15 минутах хотьбы пруд, ловите рыбку, купайтесь, загорайте. Заезжайте и живите:))) Лучше места не найдете:))). Никакого тнс, снт и прочей лабуды, по документам и в реале-Деревня, никаких поборов, оплачиваете вывоз мусора, если дом зарегин. Деревня Бехтеево!